Nagyon megmozgatta a fantáziámat egy érdekes lehetőség a napokban… Erről van szó: mi a helyzet most a lakáspiacon befektetési szempontból azt az esetet vizsgálva, ha céggel vennék egy lakást hosszú távú bérbeadásra, Széchenyi Mikrohitel Max+ hitellel finanszírozva. Ezt a hitelt újonnan alapított cégek is felvehetik 50M Ft-ig és felhasználható bérbeadási célú lakásvásárlásra, így bárki hozzájuthat, csak alapítani kell hozzá egy céget.

Ezt a lehetőséget fogom ebben a cikkben körbejárni.

A hitel futamideje 10 év és a kamata végig fix 5%. Míg a kamat a mai viszonyokhoz képest kedvező, a konstrukció hátulütője hogy csak max 10 évre vehető fel, ezért viszonylag kevés hónapra oszlik el a visszafizetendő hitel, így meglehetősen magasak a havi törlesztőrészletek.

Előre annyit, hogy épp ezért, tehát a magas havi törlesztőrészlet miatt a cashflow szempontjából nem éri meg eleinte a történet (nem marad semmi a bérleti díjból, sőt, még rá is kell minden hónapban fizetni), de összességében, ha egy szerintem valószínűsíthető nagyságú lakásérték-növekedés végbemegy, elég jó hozamot lehet elérni vele ezalatt a 10 év alatt is már, és még hosszabb távon még valószínűbb a siker.

Tegyük tehát fel hogy veszel egy 42m2-es használt tégla lakást egy elfogadható lokációban 35M Ft-ért. A példa során felhasznált számokat lecserélheted akkorákra, amekkorákra szeretnéd ill. reálisnak tartod.

A vételárat 30% önerővel finanszírozod (ennél a hitelprogramnál nagyjából 30% körüli önerő az elvárt), legyen ez most 10M Ft, míg a maradék 25M Ft-ot felveszed a szóban forgó hitelből. Ha hozzáférsz egy tehermentes ingatlanhoz (szülőknek, neked, vagy ismerősnek van aki megengedi hogy felhasználd), akkor önerőnek beszámíthatod azt is, ez esetben nulla kezdőtőkével indulhatsz el.

25M Ft hitel havi törlesztőrészlete ebben a hitel-konstrukcióban 265E Ft. Amúgy egy szuper hitelkalkulátor itt található, én is ezt használom a számok kalkulálásához: https://hitel.csuzdi.hu/ (megadhatsz egy tetszőleges felvenni kívánt összeget, egy futamidőt és egy kamatot, és kiszámolja neked hogy mennyi lenne a törlesztőrészlet).

Én a példámban azt feltételezem, hogy a bérleti díj adózás után a futamidő alatt végig mindig 145E Ft (Ill. itt akár máris beillesztheted az általad a futamidő alatt reálisnak tartott bérleti díjakat). Tehát 265E-145E=120E Ft az, amit minden hónapban saját zsebből be kell fizetned a hitelintézetnek 10 évig. Ez elég rosszul hangzik, de maradj velem…

Tehát a havonta ráfizetendő 120E Ft az 10 év alatt összesen kb 14,4M Ft. De az infláció miatt a későbbi években kevesebbet fog érni az a 120E Ft, ezért én most úgy számolok, hogy ez a 14,4M Ft ez csak 10M Ft. Azért is, mert a havi 120 ezrek nem most kell hogy mind be legyenek fizetve, hanem csak később, és addig be is fektetheted őket valami másba ami hozamot termel. Legyen tehát 10M Ft az amit 10 év alatt be kell fizetned.

Tehát összesen vagy 10M+10M=20M Ft-ba kerül neked ez a lakás (ha nem tudsz ingatlant bevonni önerőnek), vagy 10M Ft-ba (ha be tudsz).

Feltételezem, hogy évi kb. 7 százalékot fog a lakás ára növekedni a következő 10 évben, ami duplázódást jelent (1,07^10 ≈ 2). Tehát amikor a hitel lejár, a lakás 70M Ft-ot fog érni (35M×2). A 20M Ft belerakott pénzre vetítve, ha ekkor eladnád a lakást, az egy 3,5-szörözés (70M/20M=3,5). Ez egy 250%-os hozam, ami kb évi 13,5% ha 10 évre vetítjük (1,135^10 ≈ 3,5). De ha nem adod ekkor el, akkor élvezheted az ezután havonta befolyó bérleti díjakat és a további lakásár-növekedést.

Ha bevontál ingatlant önerőnek akkor a hozam még ennél is sokkal jobb (20M Ft helyett csak 10M-t kell beraknod). 70M/10M=7-szerezés, mindez 10 év alatt, ami kb évi 22%-os hozam.

Még egyszer hangsúlyoznám, hogy mint láthattad itt feltételezéseket használtam a következő számokat illetően: bérleti díj (végig havi 145E Ft), infláció (nem adtam pontosan meg, de hosszabb távon 2-3% szokott lenni), lakásár-növekedés (végig évente 7%), Forint árfolyam (végig stabilnak vettem). Ezek alakulása szinte biztos hogy változni fog a 10 év alatt azaz nem az én számaim fognak pontosan bekövetkezni. De ha a következő tíz évben van havi 120E Ft-od, akkor ha megtartod a lakást hosszú távon (pl “megöröklik majd a gyerekek” stb.), azalatt azért eddig mindig felfele mentek a lakásárak, meg ott van a havonta befolyó szép kis bérleti díj is 10 év után, így én személy szerint meglépném, ha nem másra fókuszálnék most (privát cég keresése befektetésre).

Az említett változókat nagyban befolyásolnák pl a következő események:

• Gazdasági válságok – csökkenő bérleti díjak és lakásárak

• Globális felmelegedés – elköltöző lakosság, kisebb kereslet

• Eu-ból kilépés

• Háborúk – ilyenkor azért elvileg törlesztési moratórium szokott lenni

• Más, úgy nevezett Black Swan („fekete hattyú”) esemény, amit nem lehet előre látni – pl ilyen volt a Covid

(Nem mondom hogy bármelyik be is következik, de kizárni sem lehet).

A havi 265E Ft törlesztő az azonban fix.

Főleg akkor lehet jó neked ez a történet, ha privátszemélyként már nem tudsz ingatlant venni a JTM miatt, mert már kihasználtad a limitedet maximálisan (a JTM, vagyis a Jövedelem Arányos Mutató megszabja jelenleg Magyarországon hogy a havi hiteltörlesztő csak egy bizonyos hányada lehet a havi nettó jövedelmednek, pl 50%-a; így egy idő után elég valószínű hogy nem fér bele több ingatlan magányszemélyként). És akkor is jó lehetőségnek tűnik számomra, ha be tudsz vonni ingatlant az önerőnek, mert akkor már tényleg elég szép hozamot érhettünk el a példámban.

Továbbá, nem is csak egy Széchenyi hitelt lehet felvenni egy cégtulajdonosnak, hanem – és ebben most nem vagyok biztos, meg kell kérdezni – de azt hiszem kettőt vagy hármat. Így jelentősen növelhető az ingatlanportfóliód.

Ráadásul 10 év múlva fel is lehet venni jelzáloghitelként a lakás értékét, esetünkben a 70M Ft-ot, és akkor nem kell eladni a lakást. Vagy be is lehet forgatni egy újabb ingatlan vételébe stb.

Összefoglalva:

Lévén hogy a lakásárakat és az egyéb változókat nehéz előrejelezni, nem tudom azt mondani, hogy most biztosan megéri Széchényi hitellel lakást venni, azonban véleményem szerint, a potenciális rizikók és esetleges nehezebb időszakok ellenére is, hosszú távon valószínűleg jól kell elsülnie a történetnek, de csak amennyiben nem a cashflow a lényeg számodra az első 10 évben; és főleg ha be tudsz vinni önerőnek egy lakást. A dolog némileg skálázható is, tehát több lakást is meg tudsz vele venni. Azt azonban tudni kell, hogy a hitelösszegért a teljes magán vagyonoddal felelsz ebben Széchenyi hitel konstrukcióban.

Végül fontos, hogy ez a cikk nem befektetési tanács, csak információs célokat szolgál és csak az én véleményemet tükrözi. Csak a saját felelősségedre fektess be bármibe is.

Jó hétvégét,

László