ÉRTÉCASH

Az én stratégiám szerint minden részvény árfolyamát előbb-utóbb a mögöttes cég értéke határozza meg. Az értéket pedig a szorzószám és a cég nyereségének a szorzataként definiálhatjuk a legegyszerűbben – gondoljunk a P/E mutatóra.

Ebből következik, hogy egy részvény árfolyama három módon mehet fel: vagy a szorzószám nő, vagy a nyereség, vagy mindkettő.

Nyilván, a legnagyobb árfolyam-növekedés akkor van, ha mindkét tényező növekszik (és mindkettő minél nagyobb mértékben), mivel összeszorozzuk őket. Például ha a szorzószám megkétszereződik, akkor megkétszereződik a részvényár is, de ha eközben a cég nyeresége is megkétszereződik, immár meg fog négyszereződni a részvényár.

Néhány példa arra hogy hogyan találhatunk olyan részvényeket, ahol mindkét tényező növekedni fog:

Ilyen szituációkat érdemes keresni, hogy kicsi szorzószámú cégekre találjunk:

• Ismeretlen, kicsi, és kevesek által követett a részvény
• Röviddel valami rossz hír után van a cég ami miatt az árfolyama bezuhant, de ez hosszú távon nincs negatív hatással a nyereségre és a bevételre
• Főleg kisebb cégek esetében: egy nagyrészvényes (például egy befektetési alap) valamilyen olyan ok miatt megválik a részvényeitől, ami nem a mögöttes cég teljesítményével kapcsolatos. Azzal, hogy sok részvényt elad, lenyomja a részvényárat
• Alulértékelt a részvény

És a nyereség ilyen szituációkban kezdhet el például gyorsan növekedni:

• Épp egy válságból jön ki a cég
• Új menedzsmentet neveznek ki
• Jelentős új termék kerül bevezetésre
• Költségcsökkentésen ment keresztül a cég

Tehát az alulértékelt (tehát kis szorzón forgó) és a nyereségüket gyorsan növelő cégek a legjobb kombináció.

Általánosságban elmondható, hogy minél kisebb cégeket vizsgálunk, alapvetően annál nagyobb tud lenni az alulértékeltség (mert kevesen követik őket) és a nyereségnövekedés is (mert kisebb bázisról indulnak a számok). Engem egyebek mellett ez vonzott be a kis cégek világába; melyben a fenti eset, hogy egy-két év alatt megpárszorozódik egy cég árfolyama, ha jól választunk céget, a valóságban is sokszor bekövetkezik. És – megint-csak ha jól választunk – a rizikó is viszonylag kicsi. Szóval megéri belépni ebbe a világba. Csak meg kell tanulni, hogy mi alapján válasszunk, majd meg kell találni az ilyen részvényeket, és folyamatosan monitorozni, hogy rendben teljesít-e továbbra is a mögöttes cég, végül tartani őket egy darabig. Nem kevés munka van vele. De ez a képlet.

Ezúttal a legnagyobb pozíciómat szeretném bemutatni: következzen a kanadai Toronto Venture Exchangen a HASH ticker alatt jegyzett Simply Solventless Concentrates Ltd elemzése. Igaz, jóval a mostani részvényár alatt léptem be ebbe a befektetésbe, de szerintem a mostani részvényárról is még mindig nagyon nagy jövő előtt áll a cég ha minden jól ill. a terv szerint megy. Az összes részvényem közül erre tekintek a legoptimistábban a jelenlegi részvényár mellett is.

Tevékenység

A HASH Kanadában árul kannabisz termékeket, legálisan (ott ez már megengedett). A kannabisz cégek egy időben nagyon ralliztak és lufiban voltak, ez ma viszont már nem így van. (Sőt, mondhatni hanyagolják őket a befektetők – talán épp ebben rejlik a lehetőség?!). Ami különösen érdekessé teszi a HASH-t, hogy sok szenvedő, készpénzhiányos cég van a piacon és a HASH stratégiája az, hogy megvesz ilyeneket olcsón, és felfuttatja őket. Azért tudja ezt megtenni, és egyben ez különbözteti meg a legtöbb marihuána cégtől, hogy van készpénze és szép nyereséget termel, így tudja finanszírozni a cégvételeket.

Röviden ami tetszik benne:

• Profitábilis és gyorsan növekedő cég: hihetetlen, de a 2023-ban az egészéves bevétele kb. 7 millió kanadai dollár volt (ezek után mindig kanadai dollárban értendő amikor dollárt írok), míg ha 2024 utolsó negyedévének az előrejelzett bevételét megszorozzuk néggyel, akkor 55 millió dollárt kapunk.
• Olcsó a cég: 2024 utolsó negyedévének az előrejelzések szerinti nyereségét néggyel megszorozva 10 millió dollárt kapunk; ami azt jelenti hogy kb. 7-es P/E-n forog a cég a mostani részvényáron (70 millió dolláros piaci kapitalizáció mellett). Szerintem ennek minimum a dupláját éri, ha továbbra is folytatódik a hibátlan megvalósítás.
• A CEO, Jeff Swainson, pénzügyi területen is dolgozott korábban, egészen pontosan CFO-ként, és úgy látom érti a témát. Továbbá eddig beváltotta azt amit megígért, és úgy látom hogy nagyon vigyáz a HASH forgalomban levő részvényeinek a számára, tehát nem higítja el feleslegesen a meglévő részvénytulajdonosok pozícióit és a részvényenkénti profitot, mely a részvény értékének meghatározásánál fontos szerepet játszik.
• Mióta részvényes vagyok a HASH-ben, azóta 2 másik kannabisz céget vett meg (a CannMart Inc.-t és ANC Inc.-t), mégpedig nagyon előnyös feltételek mellett.
• Ezóta a menedzsment elmondása szerint sok másik eladó kannabisz cég keresi meg őket, és közöttük egyre nagyobb cégek is vannak. Tehát működni látszik a HASH stratégiája, és gyors bevétel és profitnövekedés várható ha további cégeket tudnak megvenni, ez a két tényező pedig a részvényárnövekedés fő mozgatórugója.

További pozitívumok:

• Szóba jött, hogy csökkentik a kannabisz adóját Kanadában, ami jelenleg nagyon magas. Ha ez csak kis mértékben is megvalósulna, az jelentős hatással lenne a cég nyereségére és értékére.
• A kannabisz válságálló iparágnak számít.

Főbb rizikók:

• Nem egészen rizikónak látom ezt, de előfordulhat hogy a cég nem éri el az előrejelzett számokat. Azonban szerintem ha pár éves időtávon folyamatosan vesznek újabb és újabb cégeket, akkor a kisebb ilyenfajta botlások nem lesznek jelentősek.
• Az olyan befektetési sztorik, amelyek cégek megvételén alapulnak, fő rizikója általában az új cégek integrálása a meglévőkébe. Ez a HASH esetében is okozhat esetlegesen problémákat.

Összegzés:

A HASH jó úton halad a stratégiája megvalósításában, tehát hogy megvegyen más kannabisz cégeket olcsón és ezáltal gyorsan növekedjen; és egy ügyes CEO-ja van az eddig történtek alapján. A cég olcsó a maga kb 7-es P/E-jével. Egy ilyen gyors bevétel- és profitnövekedést felmutatni tudó cég mint a HASH, szerintem ennél egy sokkal magasabb szorzót érdemel. A következő néhány hétben a mostaninál is jobb vételi lehetőségek lehetnek (warrantok járnak le és egy tőkebevonás eddig lekötött részvényei is szabadon kereskedhetővé fognak válni) – mindez csökkentheti rövid távon a részvényárat.

Megjegyzések:

• Ez nem minősül befektetési tanácsnak.
• Mindig csak a saját kutatásaid alapján hozz döntést egy-egy befektetésről.
• A cég weboldala: https://www.simplysolventless.ca/ ahol befektetőknek szóló prezentáció pdf is található, ami jó kiindulópont, ha utána szeretnél nézni a cégnek.
• Kis cégről lévén szó (kb 70 millió dollár a piaci kapitalizációja), mindig limitáras megbízás megadásával vásárolok ilyenekből (mert néha kevés részvény eladó a legutóbbi kötési árhoz közel, és a következő pakk csak jóval feljebb eladó; és ezáltal könnyen elszállhat a részvényárfolyam ha nem limitáras a megbízás).
• Nekem van HASH részvényem.
• Mindig diverzifikálok és több részvényem van egyszerre.
• Továbbá ezen kis cégek árfolyama nagyon tud ingadozni, ezt el kell tudni viselni (akár több 10%-s mínuszban is lehet az ember egy két hónapig). De ha a mögöttes cég továbbra is jól teljesít, akkor idővel fel fog menni az árfolyam. Azt, hogy jól teljesít-e a mögöttes cég, tudni kell megítélni (főleg a nyereség- és a bevételnövekedést kell nézni de nem árt érteni egy kicsit hozzá, és napi egyszer, a piac kinyitása előtt, ránézni hogy jött-e a cégtől valami hír).
• Mindezek ellenére próbálni fogom itt a csoportban megosztani ha eladok valamely olyan cégből amiről írtam elemzést, de ezt nem tudom mindig egészen megígérni.

Egy befektetési ötletemet szeretném bemutatni a blogon: jöjjön A ZOOMD Technologies Ltd. cég elemzése.

Mit csinál:

A ZOOMD Technologies Ltd. különböző levédett technológiai megoldások gyűjteménye (beleértve gépi tanulási és AI megoldásokat), melyek egy lényeget szolgálnak: A ZOOMD a digitális marketing világában több fizető vevőt szerez a vevőinek. A cég azonban nem csak egy tech cég (bár az az alapja), hanem egy szolgáltató cég is mely mély kapcsolatot ápol a vevőivel segítve őket ilyen irányú céljaik jobb elérésében.

Röviden ami tetszik benne:

• Profitábilis cég, a piaci kapitalizációjának kb 15%-a van neki készpénzállományként a mérlegben.
• Gyorsan növekedő cég (legutóbbi negyedévben 58%-os bevételnövekedés, az azt megelőzőben pedig szép nyereség és EBITDA növekedés)
• Olcsó a cég. A legfrissebb negyedév nyereségét néggyel megszorozva (hogy egy év eredményét tudjuk nézni) és a készpénzállományt figyelembe véve a cég körülbelül 3-as EV/Earnings szorzón forog.
• A management tulajdonhányada a cégben körülbelül 35%-át, és további kb 15%-a a részvényeknek a céghez közeli személyek kezében van.
• Nemrégiben új CEO-t kapott a cég Ido Almany személyében, aki úgy tűnik sikeresen megfordította a cég teljesítményét (a jó irányba)
• A management elmondása szerint az utóbbi két negyedév kimagasló teljesítménye nem egy egyedi eset, hanem folytatódni fog. Ezen túl cégfelvásárlások is tervben vannak minden néhány negyedévente.
• Vevőjük például a Shein ecommerce óriás (amely 50 milliárd dolláros piaci kapitalizáció körül fog várhatóan hamarosan IPO-zni), és több FORTUNE listás cég is

A menedzsmentről:

Az alapító és chairman (Amit Bohensky) több céget alapított már (pl egyet az IT területén amely globálisan több száz embert foglalkoztatott és amelyet eladott egy tőzsdén jegyzett cégnek, és egy másikat a cybersecurity területén amelyet egy NASDAQ-on jegyzett cégnek adott el), és több tech cégben igazgatótanácsi tag, nekem nagyon szenvedélyes tech vállalkozónak tűnik, és jó benyomást keltett bennem egy podcast interjú alapján.

Az üzlet részletesebb leírása:

A ZOOMD vevői egy büdzsét szabnak meg, és abból dolgozik a célján a ZOOMD. A cég adatokat gyűjt és elemez és azok alapján az optimális platformokon (pl CNN stb) hirdet, az optimális időben és az optimális célszemélyre szabottan. Az óriás Google-ön és Facebookon kívüli oldalakon hirdet főként (amely platformok a globális hirdetési kiadások 50%-át reprezentálják). A cég próbálja diverzifikálni a vevőit (akik pl az e-kereskedelemből, oktatásból, fizetési megoldások stb. stb. területekről jönnek), hogy ha valamely területen válság van, akkor se legyen túl nagy bajban a cég.

Egyéb gondolatok:

Ami tetszik még a cégben az hogy 600 médiacéghez kötődnek, így nem függenek például egy Google vagy Apple által kiadott változtatástól, illetve törvényhozói szabályozástól sem.

Egy izraeli cégről van szó, mely a kanadai Toronto Venture Exchange tőzsdepiacon jegyezett (ticker: ZOMD (egy „o”-val)).

Kis részvényről van szó (kb 40 millió dollár a piaci kapitalizációja), tehát a részvényár jelentősen ingadozhat. Mindig limitáras megbízás megadásával vásárolok ilyeneket (mert néha kevés részvény eladó a legutóbbi kötési árhoz közel, és a következő pakk csak jóval feljebb eladó).

Főbb rizikók:

• Versenyelőny – bonyolult technológiákat alkalmaznak melyekbe nehéz belelátnom, így nem tudom hogy van-e versenyelőnyük, de mindenképp el kell mondani hogy több hasonló cég van a piacon. De a ZOOMD gyors növekedése egy pozitív jel.
• A cég bár mint említettem több területről tudhat magáénak vevőket, de mégis ki vannak téve nagyobb makroökonómiai eseményeknek, mint az infláció vagy átfogóbb gazdasági válságok. A vevőik ilyen esetekben lecsökkenthetik a ZOOMD-nak szánt büdzsét.

Összegzés:

Az ilyen kis cégeket általában kevesen követik, így amikor elindul a piac szereplői által a felfedezés folyamata, erős mozgások lehetnek felfelé, ha a mögöttes cég továbbra is jól teljesít. Szerintem ezt látjuk és fogjuk látni a ZOOMD-nál, ezért helyet érdemel a portfóliómban a mostani részvényár mellett. Egy turnaroundról van szó a ZOOMD esetében, mely egyelőre sikeresnek mutatkozik, és nagyon olcsó a cég a nyeresége és a gyors bevételnövekedése alapján, és szép készpénzállománya van, amely hasznos lehet ha megszorulnának, és nincs hitele sem. A menedzsment elmondása szerint az elért sikerek nem egy egyszeri esetet mutatnak, hanem fenntarthatóak lesznek a jövőben is. Ha ez valóban így lesz, a részvény sokkal magasabb árat fog érdemelni.

Ez nem minősül befektetési tanácsnak, és van nekem a cég részvényeiből.

Nem tudom, hogy eddig mennyire mentem bele a blogon konkrétan hogy miért működik az Értékalapú Befektetési Stratégia (rövidítve ÉBS) a részvényeknél, vagyis hogy mi a logika mögötte…ezért most szeretnék tiszta vizet önteni a pohárba és ezt levezetni. Bele is vágok…

Az ÉBS definíciója az, hogy előbb vagy utóbb egy részvény árfolyama közelít a részvény értékéhez. Az ár mindig adott a tőzsdén, csak be kell ütni a részvény nevét a Google-ba és megjelenik az ára, míg az értéket ki lehet számolni. Ehhez érdemes a részvény mögött rejlő egész cég értékét kiszámolni először, és utána ezt elosztani a forgalomban lévő részvények számával, hogy megkapjuk a részvényenkénti értéket, vagyis a cég egy darab részvényének az értékét, és így ezt össze tudjuk hasonlítani a részvényárral, mert az is egy darab részvényre vonatkozik.

De mi az érték?

Az érték a mögöttes cég nyereségétől függ.

Ha mondjuk a részvény darabja 1.000 dollárba kerül míg a részvényenkénti nyeresége a mögöttes cégnek a legfrissebb 12 hónapban 100 dollár volt, akkor láthatjuk hogy a részvényár a cég profitjának 10-szeresén mozog (1.000/100=10), nevezzük ezt a céget „A”-nak. Tegyük továbbá fel hogy ugyan ennyibe kerül a C és a D cég, melyek versenytársai az A-nak, és hogy ők is ugyan úgy 100 dollár nyereséget termelnek meg egy évben részvényenként mint az A. Legyen egy negyedik cég a piacán az előző háromnak, melyet „B „cégnek hívnak, és B egy részvénye csak 500 dollárba kerül, viszont szintén 100 dollár profitot termelt meg a legutolsó 12 hónapban részvényenként. Tehát B-nek a Részvényár/Nyereség mutatója csak 500/100 azaz 5, az míg az A, C és a D cégeké 10. Egyébként angolul ugye ez a mutató az amit P/E mutatónak neveznek, melyben a „P” a price, vagyis ár, és az „E” az earnings, vagyis nyereség.

Az érték meghatározásához a leggyakrabban a P/E mutatót vizsgáljuk, mert ennek ez a legegyszerűbb módja, és azt hasonlítjuk össze a versenytársak P/E mutatójával. És ezen versenytársak P/E-je jelenti az értéket, jobban mondva annak egy mérőszámát. Ha például a 10-es P/E az érték, akkor az 5-ös P/E alulértékelt (kétszeres a felértékelődési potenciálja). Vannak más módjai is egy-egy részvény értékének a meghatározásához, de azok is a nyereségből indulnak ki többnyire.

De miért a nyereségtől függ az érték a logika szerint?

Kezdjük onnan, hogy gondoljunk bele, hogy mit jelent, ha részvénytulajdonosok vagyunk. Azt jelenti, hogy tulajdonhányadunk van a részvény mögött rejlő cégben, mégpedig akkora, amennyi az általunk birtokolt részvények darabszáma osztva a cég összes forgalomban lévő részvényeinek a darabszámával. És a tulajdonjog arra jó, hogy a tulajdonhányadunknak megfelelő százalékban jogosultak vagyunk a cég által kifizetett osztalékra. Osztalékot pedig a nyereségéből fizet a cég. Tehát összefoglalva, részvényesként a cég nyereségéből részesedünk, ezért az határozza meg az értékét. Az A, C és D cég a példánkból is 100 dollár osztalékot fizet részvényenként egy évben, és a B is, mert mindegyiknek ennyi volt az évbeni részvényenkénti nyeresége. Lévén hogy versenytársakról van szó, mind a négy cég értéke ugyan akkora kell hogy legyen a példánkban, mert mind a négy ugyan annyi pénzt hoz, és versenytársaknak többnyire hasonlóak a kilátásaik és hasonlóak a potenciális rizikóik is.

De az A, C és D cégek egy részvényéért 1000 dollárt kellett fizetni ha visszaemlékszel, míg a B-éért csak 500-at. Tehát az A,C és D cégekbe való befektetésnek a hozama 10% (mert 100/1.000=10%), míg a B-be 20% (mert 100/500=20%).

Érthető módon minden befektető a 20%-os hozamú részvényt fogja megvenni.

És hogy miért következik ebből hogy az olcsóbb avagy alulértékeltebb avagy magasabb hozamú B részvény árfolyama előbb-utóbb eléri az értékét? Azért, mert, kicsit leegyszerűsítve, de értelemszerűen egészen addig fognak vásárolni a racionális befektetők a B-ből, míg a nagy kereslet fel nem hajtja a részvényárat a versenytárs A, C és D részvények áráig, vagyis 1000 dollárig, hiszen ekkor csökken le a B cégbe való befektetés hozama a versenytársakéra, vagyis 10%-ra, ezután már nem lesz vonzóbb a B cég a többinél. Az ÉBS kimondta, hogy a B céget érdemes venni a négy közül, és most megmutattam, hogy meg fog kétszereződni az árfolyama.

Nyilván mindezt kicsit leegyszerűsítve taglaltam, de ha elég nagy a félreárazás, tehát az érték és az ár közötti különbség, (mint például B esetében ez kétszeres), akkor nem kell mindennek pontosnak lenni és pontosan bekövetkezni ahhoz hogy jól keressen az ember. És ilyen nagy és még nagyobb félreárazásokat lehet találni a piacon ha a kicsi, ismeretlen részvények között kutatunk (mint én is). A nagy félreárazások szerencsére a cégértékelésnél is segítenek, mert a cégértékelés egyébként inkább művészet, mintsem tudomány, és sok a változó benne.

Még egy szót arról, hogy feltételeztük hogy a cégek az egész nyereségüket kifizetik osztalék formájában. De ez nyilván a valóságban nem így van, legalábbis a legtöbb esetben nem. De az ÉBS mögötti logika ekkor is működik, hiszen ha a cégek a nyereségük nagyrészét egy darabig vissza is forgatják inkább a növekedésbe, akkor is egyszer elfogy minden cég életében az értékteremtő növekedési lehetőségek tárháza, és ezután már inkább az osztalékfizetésre fognak költeni.

Ez a késleltetett osztalékfizetés nyilván bonyolítja a számításokat, de az említett nagy méretű félreárazások ezt a problematikát is kiküszöbölik. Valamint azt is figyelembe lehet venni hogy az elkövetkező években mennyi profitot fog megtermelni a kiszemelt cégünk és mennyit a versenytársai. És akkor itt már mindenképp belép a cégértékelés művészeti mivolta sajnos, és szükségünk van a nagy félreárazásokra.

Felmerülhetett benned, hogy miért kerül a négy részvény közül az egyik csak 500-ba, míg a másik három 1.000-be. Az egyetemen azt oktatják, hogy a piac hatékony, és nincsenek félreárazások. Ez egyáltalán nem igaz a való életben (és, mégegyszer, általánosságban annál kevésbé minél kisebb cégről van szó). Például megtörténhet, hogy a B-nek épp tönkrement egy nagy részvényese (pl egy befektetési társaság) ezért rengeteg B részvényüktől is meg kellett hogy váljanak, ami lenyomta az árat 500-ra. Vagy szimplán a válása következtében van a B egy nagyrészvényesének szüksége pénzre, és pont a B-ből adott el sokat.

Ahogy Warren Buffett mondta: „Egy koldus lennék az utcán egy kalappal a kezemben, ha a piacok mindig hatékonyak lennének.”

Az ÉBS alapvetően működik, és ennek az okát mutattam meg ebben a bejegyzésben. Azért „alapvetően”, mert mindig közbejöhet valami, legyen az akár az hogy lebetegszik a cég főnöke és egy rosszabb kerül a helyére. Vagy a cég elesik egyik nagyobb megrendelőjétől és jelentősen csökken a nyeresége. De ha van némi diverzifikációd és befektetsz mondjuk 10-15 jelentősen alulértékelt részvénybe, akkor jó esélyeid vannak, és nem kell az ebben a bonyolultan is kezelhető témában, mindennek pontosan elsülnie.

Nemrégiben nagyon megörültem, mert arra a tényre bukkantam, hogy a részvénypiachoz hasonlóan az ingatlan piacon is létezik az Értékalapú Befektetési Stratégia (ÉBS). Így hát azt gondoltam, hogy szentelek neki egy cikket… Már tudjátok, hogy nagy híve vagyok ennek a stratégiának.

A részvényeknél az ÉBS lényege ugye hogy olcsón vegyünk, és ennek a legegyszerűbb módja hogy megnézzük hogy a kiszemelt cég P/E-mutatója kisebb-e mint a versenytársaié. Az ingatlanok esetében is ilyesmi a helyzet, csak itt a kiszemelt ingatlan árát viszonyítjuk a hasonló ingatlanokéihoz. Az ÉBS mögött rejlő logika ugyan az a részvény- és az ingatlanbefektetések esetében: mégpedig hogy a hasonló eszközöknek ugyan annyi kellene hogy legyen az értéke, hiszen például ugyan annyi pénzt termelnek, és ugyan olyan rizikók és felértékelődési potenciál jellemzi őket. Az ingatlanok esetében a hasonlóság megállapításához általában a hasonló elhelyezkedést, építési évet, méretet és állapotot keressük. Valószínű, hogy nem fogunk a vizsgálttal egészen egyező ingatlanokat találni, ekkor a nem egyező tényezők esetében arányosítással korrigálni kell az értéket, pl ha van két ingatlan ami mindenben megegyezik, kivéve hogy az egyik fele akkora mint a másik, akkor a kisebbik (kb.) a felét éri a nagyobbiknak. Mint a részvényeknél, az ingatlanoknál is igaz (alapvetően; de lásd a bejegyzésem hátralévő részét is), hogy ha a kiszemelt ingatlan olcsóbb, mint a hozzá hasonlóak, akkor megéri azt megvenni.

Egyébként ezt az ingatlan-értékelési módszert „piaci összehasonlítónak” nevezik, és ezt a legkönnyebb alkalmazni, de van még a „hozamon alapuló” és a „pótlási költségen” alapuló módszer. Ezeket most nem részletezem (a Wikipédián jól le vannak írva), de ugyan úgy mint a piaci összehasonlítónál, mindegyik eredménye egy szám, ami az ingatlan értéke, míg az ingatlanhirdetésből kiolvashatjuk az ingatlan árát.

De van még néhány gondolat, ami érdekes.

Például a statisztikák is bizonyítják, hogy az olcsón megvett ingatlanokkal hosszú távon jelentősen nagyobb hozam érhető el, mint a fair értéken vagy túlértékelve megvett ingatlanok esetében.

Aztán mint a részvényeknél, itt is van a „biztonsági ráhagyás” (Margin of Safety), ami azt jelenti, hogy meg kell próbálni olyan ingatlant venni, amelynek az ára és az értéke között minél nagyobb különbség van az érték javára (ok, ez nyilvánvaló, úgyhogy inkább úgy fogalmazok, hogy csak olyan ingatlant kell megvenni, amelynél a különbség elég nagy (a számodra). Ez egyrészt nyilván egyből nagyobb eladási árat eredményez neked ha azonnal meg akarsz válni az ingatlantól, hiszen elkérheted a piaci árat, ami magasabb. Míg ha csak a jövőben tervezed értékesíteni őt, akkor annál kevesebb dolognak kell jól elsülni ahhoz, hogy később is sokat keress. Ugyan így annál nagyobb hibák csúszhatnak be az elgondolásodba is. Például a feltételezésedet illetően arról, hogy milyen gyorsan fog a környék felfejlődése – és ezáltal az ár emelkedése – végbemenni.

Nyilván a legjobb vételek a legritkábbak. Hogy ilyenhez hozzájuss, jól kell ismerned a piacot és amit Peter Lynch, a híres részvénybefektető, mondott, hogy „Az nyer ebben a játékban, aki a legtöbb kő alá benéz.”, az igaz az ingatlanok piacára is.

De most nézzünk példákat arra hogy hogyan lehet olcsón ingatlant venni…

Érdemes tudnod, hogy az ingatlanpiac ciklikus. Ez azt jelenti, hogy olykor olcsón juthatsz hozzá ugyan ahhoz az objektumhoz, amihez máskor csak drágábban. A ciklusok oka általában a gazdaság teljesítményének ingadozása. Mindig érdemes figyelned hogy hol vagyunk a ciklusban, és mint a részvényeknél, akkor befektetned, amikor „vér folyik az utcákon”. Továbbá lassabban folynak le ezek a folyamatok az ingatlanpiacon, mint a részvénypiac esetében, ami azt jelenti, hogy itt jobban el lehet csípni a jó időzítést. Neves, bár nem a magyar viszonyokról beszélő ingatlanbefektetők szerint, ha a bérleti díjból fakadó hozam a vételárra (és nem az önerőre) vetítve 7%-körüli, akkor eladni érdemes (mert drágák az ingatlanok a befolyó bérleti díjhoz képest, kicsi a hozam), 14%-osnál pedig venni. Általában egy ciklus alatt ezek között mozog a hozam a piacon az USA-ában.

Ugyanakkor a ciklus alján is tudsz még további hozamot elérni; valamint a ciklustól függetlenül is. A legegyszerűbb módja ennek hogy valaki egyszerűen rosszul árazza be az eladó ingatlanát az aktuális piaci értékhez képest. De lehet, hogy sietős neki, pl egy válás vagy valami más ok miatt gyorsan kell neki a pénz. Vagy csak jól tudsz alkudni, és ezáltal a környék hasonló ingatlanjaihoz képest kisebb árat érsz el.

Egy másik eset például az, ha jó környéken veszel ugyan annyiért egy ingatlant, mint amennyiért a hozzá hasonlóak a rosszabb lokációkban mozognak.

Vagy egy várhatóan nagyobb felértékelődésen átmenő piacon veszel. Ilyen pl ott van ahol már régóta nem mentek fel az árak míg a környéken ezt már jelentős mértékben megtették, vagy például ahova egy nagy cég tervez új irodát építeni és betelepülni (mint nemrégiben Debrecenben).

Persze mint a részvények esetében, az ingatlanoknál is résen kell lenned, hogy ne legyen valami fundamentális oka a olcsóságnak, például hogy a környék valamiért mégis rossz (pl van egy füstölgő gyár a közelében amit nem vettél észre, vagy nem gondoltad át hogy nehezen megközelíthetők a lokációjából az alapvető szolgáltatások, stb.) vagy hogy magával az ingatlannal van valami baj (például rosszabb minőségben épült mint a környék hasonló ingatlanjai, vagy valamelyik szobában nem működik a padlófűtés, és így tovább).

Tehát az ÉBS-hoz hozzá tartozik az óvatosság is. És ez nem csak azt jelenti hogy jól utána kell nézned mindennek. Ha hitelt is használsz a vételhez, csak annyit vegyél fel amennyinek a törlesztőrészletét biztosan fogod tudni fizetni, illetve érdemes a jó időkben félre raknod egy „vészhelyzeti kasszába”. Ehhez jön még hogy érdemes diverzifikálni egy kicsit.

Továbbá nem árt a versenyhelyzetre is odafigyelned: azaz csak olyan helyen vegyél lakást, ahol nehéz új lakásokat építeni. Ezek ugyanis beléphetnének a piacra a Te lakásod versenytársként, és idővel az általában a bérleti díjak csökkenéséhez vezethet. Akkor nehéz új lakást építeni, ha nincs már szabad telek a környéken, vagy akkor, ha jóval többe kerülne a késztermék, mint amennyiért a használtakat ott meg lehet venni.

Összegezve, láthatod, hogy az ÉBS részben arról szól, egy hokis hasonlattal élve, hogy „ne oda korizz, ahol a korong van, hanem oda, ahol lesz”.

Warren Buffett, az ÉBS leghíresebb alkalmazója részvénybefektetéseknél, a karrierje egy pontján elkezdett nem az olcsóságra fókuszálni, hanem a minőségre. Ez lehet hogy az ingatlanok esetében is egy jó ötlet: ha olyat tudsz venni, ami minőségben jó (pl. jó lokációban van stb), akkor hosszú távon várhatóan még nagyobb hozamot érhetsz el, mintha egy olcsót vennél, mert, legalábbis a részvényeknél, a minőségi cégek ára általánosítva gyorsabban növekszik. De ha az ingatlanpiacon ezt a két kritériumot egyszerre tudod alkalmazni (olcsóság plusz minőségiség), akkor várhatóan egy nagyon erős kombinációt érhetsz el a hozampotenciál és a rizikóminimalizálás tekintetében. Ezt még tetőzheted is, ha az egyéb fenti megjegyzésekre is odafigyelsz.

Remélem, hogy hasznos volt a cikkem számodra, és egyetértesz velem, hogy alapvetően érdemes lehet az ÉBS-át használva, és minőségi ingatlanba, befektetni az ingatlanpiacon is.

Sikeres ingatlan-vadászatot kívánok Neked, és szép nyarat,

László