Szerző: lvidos

Több hatástöbbszöröző létezik az üzleti életben. Az a lényegük hogy kevés vagy nulla pénzből sokat lehet velük csinálni, és hogy a beletett munka mennyiségétől függetlenül az eredményt fel lehet turbózni velük. A legismertebb ilyen a hitel. Ebben a cikkben bemutatom hogy a gazdagok hogyan használják a hitelt nagy vagyonuk felépítéshez, és hogy hogyan tudod ezt lemásolni és jól csinálni, majd kitérek a többi hatástöbbszöröző tényezőre is.

Hogyan használják a hitelt a gazdagok?

Az iskolában és a köztudattól általában azt hallani, hogy a hitel veszélyes és rossz… míg ez alapvetően igaz, vannak olyan esetek amikor kifejezetten előnyös használni, mert viszonylag kis rizikó mellett nagy nyereséget lehet vele elérni, és a gazdagok ennek megfelelően is járnak el.

Például Elon Musk a birtokában lévő Tesla részvényekre vett fel hatalmas hiteleket. Musk lejelentette 2024-ben az amerikai tőzsdefelügyeletnek (Securities and Exchange Commission) hogy a körülbelül 700 millió Tesla részvényéből körülbelül 230 millió darabra vett fel kölcsönt (forrás linkje).

De a Forbes magazin szerint a világ 400 leggazdagabb embere közül 32-nek volt ilyen fajta hitele 2022-ben (forrás linkje).

Hogyan használhatod te is?

Ami talán a legtöbbünk számára még érdekesebb, hogy ezt nem csak a leggazdagabbak tehetik meg.

Míg azt nem tudom, hogy Magyarországon fel lehet-e venni részvényállományra hitelt, vannak más lehetőségek is. A legalapvetőbb példa erre hogy felveszel egy banki hitelt és veszel belőle egy lakást. Ez úgy többszörözi meg a pénzed hatását, hogy ha mondjuk 50 millió Forint a lakás vételára, amibe 20% önerőt teszel (azaz 10 millió Ft-ot) és a maradék 80%-ot hitelből finanszírozod, majd kiadod a lakást és 20 év alatt a bérleti díjakból visszafizeted a hitelt, akkor teljesen a tied lesz az 50 millió Ft értékű lakás a hitel lejártakor (és most tekintsünk el az ezalatt a 20 év alatt bekövetkező egyéb hozamoktól és a lakás potenciális értéknövekedésétől). Így 10 millió Forintból csináltál 50-et, anélkül hogy több pénzt fektettél volna a befektetésbe. “Kevésből lett sok”. Megtöbbszörözted a befektetett pénzed.

Hogyan lehet racionálisan befektetni hitelből

És ezzel eljutunk a hitel észszerű használatához: mely főként az, hogy olyan dologra vesszük azt fel, ami pénzt termel, és ez az összeg több havonta, mint a havi hiteltörlesztő és egyéb költségek. Valamint természetesen nagyon fontos, hogy a befektetési eszköz amit a hitelből megveszünk egészen a a hitel futamidejének végéig tudja fedezni ezen költségeket – aminek az egyik feltétele általában hogy fix kamatozású legyen végig a kölcsön és ne essen a befektetésből befolyó jövedelem. És persze nem jó ha közben esik a befektetési eszköz (cég, ingatlan) értéke sem.

Összegezve, ne divatos autót vagy hajót vásárolj ily módon…nagy kár, de az nem túl jó ötlet…

Hitelt egyébként nem csak a bankok adhatnak, hanem például a megvenni kívánt cég vagy ingatlan aktuális tulajdonosa is, úgy, hogy a vételárat, vagy annak nagy részét, csak részletekben kell megfizetni neki, néhány év alatt.

Csak minimális rizikókba menj bele

A rossz hír az, hogy a hitel rizikókat is rejt magában. Sőt, a legrosszabb esetben az is előfordulhat, hogy mindened elveszítheted. A bank a tartozásod összegét akarja visszakapni ha nem tudod fizetni a törlesztőket, és ha a fedezetként szolgáló befektetési eszköz értéke ekkor kevesebb, mint a tartozásod, akkor a különbözet összegéig bank elviheti az egyéb vagyonod egy részét vagy egészét is. Mert ekkor el fogja adni a fedezetet, tehát az ingatlant vagy céget, de nem tudja belőle teljesen fedezni a tartozásod…

Erre sajnos gondolni kell, mert előfordulhat, hogy valami balul üt be és tényleg nem tudod fizetni a törlesztőket. Például jön egy gazdasági válság és munkanélkülivé válsz és nem tudod kiadni annyiért a lakásod se.

Egyben ez egyfajta biztonságot is jelenthet. A legrosszabb esetben ugyanis eladják a fedezetet és ugyan ott vagy mint előtte, persze csak ha nem csökkent időközben jelentősen ezen biztosíték értéke…

De gondoljunk bele egy ilyen helyzetbe egy kicsit jobban… Mennyire lehet rossz a szituáció, és mi ennek a valószínűsége, és mennyi extra költséget tudsz elviselni amíg tart, és meddig tart? Például ha nagyon valószínű hogy havi 200-250 ezer Forintnál nem kell többet fizetned a lakáshitelre (mert a fix törlesztőrészlet mondjuk 250 ezer Ft), illetve valamennyi bérleti díjat valószínű mindig el lehet kérni érte, ha csak 50 ezer Forintot is, míg a havi jövedelmed most 800 ezer Ft, akkor minden bizonnyal rendben leszel ha megmarad a munkád; azért is, mert az ilyen válságok általában max. 1-2 év alatt elmúlnak. De érdemes a jó időkben félrerakni, hogy legyen egy biztonsági tartalékod a törlesztők fizetésére. Szóval a rizikók és a felmerülő kimenetelek elemzése szükségszerű. Bár biztosra soha nem lehet menni, de a rizikót ki lehet számolni különböző kimenetelek esetére. És némelyik dologba érdemes lehet belevágni ezen elemzés alapján. Személyes kérdés, hogy mennyi az a rizikó, amivel te még jól tudsz aludni. Én speciel nem szeretem a nagy rizikót, de nincs is rá szükség tapasztalatom szerint hogy jól teljesítsek.

De mégegyszer kiemelem, hogy ez nem befektetési tanács, és nem szeretnélek arra buzdítani, hogy hitelt vegyél fel. Lehetnek olyan tényezők is, melyeket ebben a bejegyzésben nem említettem. Ezekért és az elhangzottakért felelősséget nem tudok vállalni, így mindig a magad meggyőződése alapján dönts.

A hitellel mint hatástöbbszörözővel kapcsolatos gondolatok zárásaként megosztok egy nagyon ide illő idézetet Warren Buffettől:

“Soha ne kockáztasd azt, amid van, és azt, amire szükséged van, olyasmiért, amid nincs, és amire nincs szükséged.”

Milyen más fajtái vannak a többszöröző hatásnak?

Jöhet egyébként a tőke a hitelen kívül más formában is, például befektetőktől. Ők lehetne barátok, családtagok, vagy egy Kockázati Tőke befektető, akik a projektben szeretnének részesedést szerezni a pénzükért cserébe. Ilyenkor nyilván a projekt által elért nyereségből is fel kell áldoznod, de legalább csak akkor, ha sikeres a projekt, és a hitellel ellentétben nincs fix havi kötelezettséged.

A többi hatástöbbszöröző a következő.

Más emberek ideje és munkája

Ha egy céged van amiben alkalmazottak vannak, akkor nyilván együtt nagyobb dolgokat és több profitot tudtok elérni mint magad egyedül. Lehet, hogy egy eladó havonta 100 pár cipőt tud eladni, de kettő már 200-at. Ha ingatlanbefektetésről van szó, akkor pedig egy kivitelező csapat fel tudja újítani a megvett lakásod anélkül, hogy neked teljes munkaidőben ott kéne lenned, így pl. tudsz mellette dolgozni.

Szoftver és AI

Régen még papírra írt táblázatokkal és számológéppel dolgoztak a könyvelők, míg ma már minden sokkal gyorsabban megy Microsoft Excellel. Egységnyi idő alatt többet tudnak a munkatársak elvégezni, tehát több profitot termelnek mert kisebb lesz az egy egységnyi elvégzett feladatra jutó költségük. Rengeted szoftver van ma már, ezek minden féle területen megoldást kínálnak.

Média

Ma például a LinkedInen vagy a saját weboldaladon könnyedén megoszthatsz tartalmakat. Ha valamiben jó vagy és tanítasz ebben a témában másokat, sokkal több embert tudsz elérni ma mint amikor régen egy tanteremben adhattál elő 25 embernek. Az Internet teszi mindezt lehetővé, és ezreket is elérhetsz egy-egy bejegyzéseddel. Ha fizetős hírlevelet működtetsz például, akkor minden egyes új feliratkozó több profitot fog jelenteni neked, a tartalmat viszont csak egyszer kell legyártanod.

Terjesztés (distribution)

Ha már van egy közönséged, akkor újabb és újabb termékeket is el kezdhetsz értékesíteni nekik anélkül hogy minden egyes új termékhez fel kéne építened egy-egy új vevői tábort.

Más emberek tapasztalata

Az üzleti életben rengeteget lehet tanulni másoktól. Tudsz könyveket olvasni, vagy podcastokat hallgatni a neten stb. Vagy egy mentor is sokat lendíthet a tudásodon, ami mind több profit elérésére ad lehetőséget.

Saját kapcsolati hálód

Ha például ismersz valakit akinek van egy ütős jogásza, és ezért hozzáférhetsz őhozzá; amikor van egy vitás ügyed, akkor nagyobb eséllyel nyered meg az ügyet ha őt alkalmazod, ami alapesetben több profitot jelent. Ha jobban el tudod úgy érni a céljaid, hogy ismersz valakit aki segíthet, akkor a hálózatod többszöröző hatását használtad ki.

A Te céged “operációs rendszere”

Nem, nem a Windowsról beszélek. Hanem hogy hogyan oldasz meg problémákat a cégedben és mennyire vannak ezek a folyamatok kidolgozva és dokumentálva, hogy ha egy munkatárs elakad, azonnal tudja hol nézhet utána a feladat megoldásának. Például, tudja az eladód pontosan hogy mit kell mondjon egy-egy szituációban az ügyfélnek (kidolgoztátok-e pontosan előre a nagyobb siker érdemében?), és ha nem, utána tud nézni valahol gyorsan (dokumentáltátok is? Nyilván ez nem élő kommunikációban kivitelezhető példa, hanem mondjuk emailezésnél)? Ha mindkettőre igen a válasz, az több profitot jelenthet.

Összefoglalás

A hatástöbbszörözők felgyorsíthatják a vagyon szerzést, de némelyiknek rizikói is vannak, és az ilyenekkel óvatosan kell eljárni. A legfőbb ezek közül a rizikósak közül a hitel, de őt is lehet racionálisan használni bizonyos esetekben. A többi hatástöbbszöröző, mint például más emberek erőfeszítése, inkább egy cég profitjának növelésében segíthet.

Remélem, hogy hasznos volt számodra a cikkem.

Mégegyszer hangsúlyozni szeretném, hogy ez a bejegyzés nem befektetési tanács. A jogi nyilatkozatom itt olvashatod.

Ahhoz, hogy kiemelkedően sikeres legyél az ingatlanpiacon, nemcsak az ingatlanpiacot, hanem a tőkepiacokat is értened kell. Ezt a tőkepiaci aspektust érintettem is részben a legutóbbi posztomban, de sosem fogalmaztam meg olyan világosan és fókuszáltam rá annyira, mint ahogy Gery Chesson teszi azt a Creating Trinity című könyvében. (Amúgy ez egy remek olvasmány, ha általánosságban is érdekel az ingatlanbefektetés témája.)

Szóval most írok róla és egy példát is kifejtek részletesen.

Kezdjük az ingatlanpiaccal. Ő az, amivel általában többen tisztában vannak: olyan dolgokra gondolj mint mennyi az albérlet négyzetméterára egy adott környéken, mennyibe kerülnek hasonló ingatlanok, milyenek a bérleti feltételek, milyen a környék, a szolgáltatások, a lakosság növekedése, stb.

A tőkepiac viszont már kevésbé ismert terep sok befektető számára. Ez arról szól, hogy mennyi pénz áramlik az adott ingatlanpiaci szegmensbe – amit olyan tényezők befolyásolnak, mint a kamatlábak, vagy hogy milyen más, esetleg vonzóbb befektetési lehetőségek állnak éppen rendelkezésre.

És hogy miért fontos ez? Csak a két piac kölcsönhatása ad teljes képet arról, hogyan alakul a kereslet és kínálat – és végső soron az árak és a bérleti díjak is. Ha megérted a tőkepiac működését is, jobb döntéseket tudsz hozni.

Például: ha épp magasak a kamatok, akkor kevesebb tőke áramlik az adott ingatlanpiaci szegmensbe – mind a fejlesztők (kínálat), mind a vásárlók (kereslet) oldaláról. Miért? Mert nehezebb és drágább hitelből finanszírozni a projekteket, márpedig ezen mindkét szereplő előszeretettel használ idegen tőkét az ingatlanügyleteihez. Az ingatlanfejlesztőknek ráadásul az anyagköltségei is megdrágulnak, mert az egész gazdaság nagy része hitelből működik, amelyhez így a beszállítók is csak magasabb kamaton jutnak hozzá, így növelniük kell az építőanyagárakat.

Mi történik ilyenkor? A csökkenő kínálat és a magas alapanyagárak miatt az ingatlanárak emelkednek, viszont szerintem a gyengülő kereslet ellentétes hatása nem fogja tudni őket teljes mértékben a korábbi szintjükre visszanyomni. Tehát az ingatlanárak magas szinten maradnak (de csak annyira, hogy a fejlesztők még legalább egy minimális hasznot realizálni tudjanak). Ők ugyanis nem tudnak, és nem fognak, ingatlanokat fejleszteni, ha többe kerül az nekik, mint amennyiért el tudják adni. Az eredmény az lesz, hogy sokan kiárazódnak a piacról és nem fogják tudni megengedni maguknak hogy ingatlant vegyenek. A piac nem fog könnyen egyensúlyt találni – és ebből a dinamikából akár profitálhatsz is.

Persze a valóságban nem csak a kamatláb számít – a tőkepiacon sok más tényező is szerepet játszik, és az ingatlanpiacot sem szabad figyelmen kívül hagyni. Minél több szempontot veszel figyelembe, annál jobb döntéseket tudsz hozni.

Ez egy kicsit más megközelítése volt az ingatlanárakat befolyásoló tényezőknek, és mint a példa mutatta, a tőkepiacok is fontos szerepet játszanak. De a lényeg ugyan az marad. Szerintem mindig izgalmas egy ilyen elemzést elvégezni, és remélem, hogy ha ezt te is megteszed, neked is segít jobb döntéseket hozni az ingatlanpiaci tevékenységeid során.

Ahogy a jéghokis mondás tartja, „Ne oda korcsolyázz, ahol a korong van, hanem oda, ahová tart.”

Ez NEM befektetési tanács. Lásd a jogi nyilatkozatomat itt:
https://www.ertecash.hu/jogi-nyilatkozat/

—

ENGLISH Version starts here:

A different approach to projecting what will happen to real estate prices

To be exceptionally successful in real estate, you need to understand both the property market and capital markets. I briefly touched on this capital markets angle in my last post, but I’ve never expressed it as clearly, or focused on it as sharply, as Gery Chesson does in his book Creating Trinity. (By the way, it’s a great read if you’re interested in real estate investing in general, too.)

So this time, I’m writing about it — and even diving into a detailed example.

Let’s briefly start with the property market. That’s the part most people are familiar with: things like rental prices per square meter in a given neighborhood, purchase prices of similar properties, lease terms, location, amenities, population growth, and so on.

Capital markets, however, are a bit less explored territory for many investors. This is about how much money is flowing into your segment of the real estate market — which is influenced by things like interest rates or the availability of other, potentially more attractive investment alternatives.

Why does this matter? Because only the interplay between these two markets gives you the full picture of how supply and demand — and therefore prices and rents — will evolve. If you understand capital markets as well, you’ll make better investment decisions.

Here’s an example: If interest rates are currently high, less capital will flow into your market segment — from both developers (supply side) and buyers (demand side). Why? Because it’s harder and more expensive to finance projects with debt, and both sides rely heavily on leverage in real estate deals. On top of that, developers will also face higher material costs, since most of the broader economy also runs on debt — meaning suppliers borrow at higher interest rates too, which raises construction material prices.

So what happens? Due to shrinking supply and rising costs, property prices go up. But in my view, the dampening effect of reduced demand won’t be enough to pull prices all the way back down to previous levels. So prices will likely stay high — but only to the point where developers can still realize at least minimal profits. After all, they won’t build if it costs more than what they can sell for. The result? Many people get priced out of the market. The market will struggle to find a new equilibrium — and if you understand this dynamic, you may be able to profit from it.

Of course, in real life, it’s not just interest rates — many other capital market factors come into play, and we also can’t ignore the fundamentals of the property market itself. The more angles you consider, the better decisions you’ll be able to make.

This approach to exploring the drivers behind real estate prices is a bit different from what I discussed in my previous entry — and as the example shows, the point is that capital markets play a key role. But the core message remains the same. I always find this kind of analysis exciting, and I hope that if you take the time to do it yourself, it will help you make smarter real estate decisions too.

As the famous hockey saying goes: “Don’t skate to where the puck is — skate to where it’s going.”

This is NOT investment advice. Do your own Due Diligence. Please read my legal statement here: (you will need to scroll down to where the English version starts)
https://www.ertecash.hu/jogi-nyilatkozat/

Elgondolkodtam azon a minap hogy mi befolyásolja az ingatlanárakat. Mert ha a befolyásoló tényezők jövőbeni viselkedését meg tudjuk kellően saccolni, akkor egy jobb képet kaphatunk az ingatlanárak várható alakulásáról. Ezek a fő tényezők jutnak eszembe a teljesség igénye nélkül:

1. Mekkora az alapkamat idehaza és a nagyobb gazdaságokban és hogyan fog alakulni a jövőben – ha magas, akkor drága a hitel, és lefelé mozdulnak el az árak
2. Mennyi pénz van a piacon (A vállalkozások szép nyereségéket termeltek ki mostanában? A tőzsdén lehetett sokat nyerni mostanában? A fizetések emelkednek?). Sok pénz a piacon = nagyobb kereslet ingatlanok iránt = magasabb árak.
3. Mekkora az alternatív befektetési lehetőségek hozama (ha nagy, akkor kevesebb pénz áramlik ingatlanokba, ezáltal pedig csökkennek az árak).
4. Rövid távon: milyen hangulat uralkodik a piacon (pszichológiai aspektus, pl félelem vagy eufória…).
5. Hosszabb távon főleg az infláció mértékével növekednek az ingatlanárak, és lokáció felfejlődése is hozzátehet még ehhez.
6. A politikai intézkedések (pl támogatások, adópolitika…), a politikai helyzet és a kiszámíthatóság mind befolyásolhatják az árakat.
7. Az itthoni és a nagy gazdaságokban uralkodó gazdasági helyzet
8. Egy felújítás, egy újrapozícionálás és kihasználtság növelése is élénkítően hathat a piacra
9. A technológia fejlődése – pl vannak megújuló energiaforrásai és az ESG feltételeknek megfelelő az ingatlan?
10. Bérleti díjak emelkedése emeli az árakat
11. Üzemeltetési költségek megugrása negatívan hat az árakra, gondoljunk a COVID alatti energiaárak hatására
12. A munkanélküliség alakulása
13. A lokáció népességszámának változása
14. A lokációba esetlegesen betelepülő jelentősebb cégek
15. Van másik hasonló ingatlan a piacon? (verseny az ingatlanok között)

Röviden: a kereslet-kínálat az ingatlan iránt.

Te mit gondolsz, merre fognak menni Magyarországon az ingatlanárak? Lépj be a Facebook csoportomba és mondd el a véleményed! Várom!
Facebook csoportom linkje: https://www.facebook.com/groups/ertecash

Ez nem befektetési tanács, csak az én véleményemet tükrözi!

Ha egy privát kézben lévő cégbe szeretnénk befektetni (vagy az egészet megvenni), szinte biztosak lehetünk benne, hogy nem lesz tökéletes a befektetés / a cég. A tökéletes befektetés ugyanis egyszerűen nem igazán létezik. Ráadásul előre nem lehet teljes bizonyossággal kijelenteni, hogy az a konkrét befektetés sikeres lesz-e. Azonban minden befektetés minőségét és potenciálját be lehet elég jól lőni bizonyos kritériumok alapján előre is. Arról fogok ebben a bejegyzésben írni, hogy milyen kritériumoknak kell teljesülniük ahhoz, hogy egy olyan befektetést találjunk, mely nagy valószínűséggel jó lesz.

De hogyan kell ebben a kontextusban definiálni azt, hogy „nagy valószínűséggel jó lesz” a befektetés?

Egy apró megjegyzés mielőtt továbbhaladunk: ez a poszt kicsit az SaaS, azaz a felhőalapú szoftvercégek megvételét vizsgálja, de a poszt tartalmának 90%-a érvényes minden más üzletágban tevékeny cégre is.

Egy-egy befektetés minőségének a mérése: Hozam vs Rizikó

Minden befektetést a „rizikó vs. hozam” profilja alapján ítélünk meg és hasonlítunk egymással össze. A hozam miatt azért, mert az mutatja meg a befektetés lényegét, azaz hogy mennyit keresünk az ügyleten; a rizikó miatt pedig azért, mert a hozam nem biztos a befektetés időpontjában, és érdemes tudnunk hogy mibe vágunk bele, mennyit veszíthetünk a legrosszabb esetben és azt is meg kell fontolni, hogy az adott rizikó mellett megfelel-e nekünk a hozampotenciál, tehát kárpótolva vagyunk e az adott rizikó méretéért. A „nagy valószínűséggel jó lesz” tehát azt jelenti – és ez egyben az ideális befektetés megtestesítője – hogy a befektetés időpontjában a megjósolt hozam nagy, míg míg ennek a hozamnak a beteljesülésének az esélye is nagy (azaz kicsi a rizikó). A hozamot és a rizikót pénzben ill. százalékban fejezzük ki.

Tehát a hozamról és a rizikóról szól minden befektetés.

Például ennek a koncepciónak egy gyakran használt megközelítése az, ha azt mondjuk, hogy „konzervatív feltételezések mellett valószínűsíthető hogy 30%-ot kereshetünk ezen a befektetésen (hozam) egy év alatt, és a legrosszabb esetben 10% veszíthetünk a tőkénkből (rizikó)”.

A hozam és a rizikó számítása

A vételárat és a tranzakció egyéb költségeit összedobják a befektetők, ez lesz a befektetett tőke. Ennek a nagyságához viszonyítva kell megvizsgálni, hogy mennyi pénzhez jutnak (vagy mennyit veszítenek) a befektetők a befektetés tartásának időtartama alatt (vagy évente a befektetés tartása alatt, de itt most nem az évi hozamot számoljuk ki, hanem az egészet). A százalékos hozamot tehát így számoljuk ki: ((befektetőknek befolyó pénz a befektetés időtartama alatt / befektetett tőke) – 1)×100). Ha pl 100 Forintot fektetünk be, és 200 Forint folyik be a befektetésből a tartása alatt, akkor ((200/100)-1)×100)=100%” a hozam. Ha a befolyó pénz kevesebb, mint a befektetett pénz, akkor veszteséget, vagy másnéven negatív hozamot érünk el, amely a rizikó.

Miből áll össze a hozam, azaz a „befolyó pénz”?

Pénz pedig egyrészt az osztalékból folyik be a befektetőknek, másrészt a cég majdani eladásából. Ezen két pénzforrásnak a nagysága a cég cashflowjától függ (ami olyasmi mint a nyereség), mert osztalékot is a cég cashflowjából lehet kivenni, és a cég eladási árát is a cég cashflowja alapján állapítják meg.

Minden út a cashflowhoz vezet

Összességében tehát következik, hogy a befektetés valószínűsíthető sikerességét a rizikó-vs-hozam-profil alapján ítéljük meg, amely a befektetés tárgyából valószínűleg befolyó cashflow nagyságától függ.

Mit kell vizsgálni a befektetés előtt?

Ezért ha azt szeretnénk megtudni, hogy milyen lesz a befektetésünk kimenetele valószínűleg, akkor a cashflowra ható erőket kell vizsgálnunk (és ezen erők alkotják a bevezetésben említett „kritériumokat”). A befektetés előtt a cél az, hogy ezen kritériumok vizsgálata alapján a legjobb – és részünkről is elfogadható – rizikó vs hozam profillal rendelkező céget válasszuk ki („a legnagyobb hozampotenciállal rendelkezőt, melynek a rizikói is kicsik”); és a befektetés után pedig az, hogy ezen cashflowra ható tényezők manipulálásával maximalizáljuk a cég értékét és az osztalékokat, amit úgy tehetünk meg, ha a cashflowt maximalizáljuk, mindezt tesszük amellett, hogy nem megyünk bele ezen intézkedések által túl nagy új rizikókba.

A legfontosabb kritériumai egy jó befektetésnek

• Ha kisebb cashflow-szorzón tudjuk megvenni a céget mint amennyi a fair szorzó lenne, azaz amennyiért valószínű el tudnánk adni a vállalkozást, az eleve már biztonságot nyújt, például mert így több negatív hatás érheti a cashflownkat ahhoz, hogy még így is ugyan annyiért el tudjuk adni a céget, mint amennyiért vettük. Minél olcsóbban vásárolunk, annál nagyobb a biztonság. „Price is my due diligence”. – Warren Buffett („A vételár elvégzi nekem az elővigyázatossági cégátvilágítást”). De a hozampotenciál is nyilvánvalóan annál nagyobb.
  
• Szintén csökkenti a rizikót és emeli a potenciális hozamot ha minél nagyobb jövőbeni cashflowt prognosztizálhatunk reális feltételezések mellett. Ha azt gondoljuk, hogy meg lehet az adott befektetés esetében 10-szerezni a cashflowt az nyilván jobb mint ha valószínű hogy csak megkétszerezni fogjuk tudni. Mint taglaltam, nagyobb cashflow = magasabb kiszállóár és magasabb osztalék, azaz magasabb hozam a befektetett tőkén; és neadjisten „több tér lefelé” ha valami rosszul sül el. És minél nagyobb a növekedési lehetőség és minél egyszerűbb azt kivitelezni (sok „low-hanging fruit”), annál valószínűbb hogy sikeresek leszünk. Kell egy konkrét terv is, hogy hogy érhetjük el a kitűzött cél-cashflowt; és amiben mindent meg kell tudni indokolni. Például egy marketingterv és pénzügyi terv, új termékek vagy funkcionalitások bevezethetősége, más mienkhez passzoló cégek megvásárlása, földrajzilag terjeszkedni, áremelés, stb, láss még további 105 módot erre ebben a könyvben: „Winning Moves: 105 Proven Ways to Create Value in Private Equity-Backed Companies”.
  
• A tény, hogy profitábilis, cashflow pozitív céget veszünk, eleve csökkenti a rizikót. Ebben az esetben ugyanis egy olyan termékkel rendelkező vállalatot veszünk, ami már bizonyított a piacon és kell a vásárlóknak (hiszen fizetnek érte, ráadásul többet, mint a cég költségei), tehát adott egy product-market fit, és nagyobb pénzügyi ellenállóság esetleges rosszabb időkben („jobb, ha egy magasabb profitból tűnik el valamennyi, mintha egy alacsonyabból”).
  
• A vásárlóink egy „starving crowd„-ot alkossanak, ami annyit jelent, hogy egy „éhező tömeget”. Nagyon nagy szükségük legyen a termékre. Másnéven „mission criticalnak” szokták az ilyen terméket nevezni, ami annyit tesz mint hogy sok függ tőle a vásárló számára. Fontos neki a termék a céljai eléréséhez, vagy sok pénzt spórol vagy keres vele stb. Így nagy tartós a kereslet és nehezebb időkben se hagyják abba a vevők a vásárlást, azaz nem csökken annyira a cashflow.
  
• A piacunk gyorsan növekedjen. „A rising tide lifts all boats” („A dagály minden hajót feljebb emel”). Vagyis az adott piacon ha gyorsan emelkednek az eladások, minden benne lévő vállalat részesül (potenciálisan) a növekedésből, beleértve a mienket is, tehát több cashflowt fog termelni ezáltal növelve a hozampotenciált és csökkentve a rizikót.
  
• Egy szűk piacon legyünk. Ha nagyon jól körbehatárolható a piac, akkor lehet jól megszólítani a potenciális kundschaftokat, és megérteni őket, és egy kifejezetten nekik hasznos terméket kínálni. Ezért többet fognak fizetni érte, ami nagyobb cashflowt jelent, és később lehet más vevőkre tehát piacokra terjeszkedni a befolyó cashflowból.
  
• A szűk piac nem ugyan az mint a kis piac. Legyen nagy a piac mérete, hogy legyen hova növekednie a cashflownak. Előre érdemes kitűzni hogy körülbelül mekkora céget akarunk építeni, a cashflown mérve. Legyen elég nagy a piac ezen céljaink eléréséhez. Ugyanakkor ne legyen túl nagy a piac, azaz ne akarjunk mély-zsebű és sok kockázati tőkével finanszírozott nagyobb cégekkel versenyezni.
  
• Legyenek könnyen megtalálhatóak a potenciális vevők. Például, ha mind egybetömörülnek egy Facebook csoportba (pl „Magyar Vadkacsákra Vadászók Klubja” ha vadkacsahívó sípot árulunk idehaza), akkor ott könnyen elérhetjük őket. Könnyebb elérés = kevesebb marketingköltség és növekedési potenciál, melyek szerencsések a cashflowra nézve.
  
• Legyenek tehetősek a potenciális vevők. Ha sok pénzük van, nem jelent nekik akkora terhet a termékünk megvétele, nem mondják le annyira ha válság van stb. (Esetleg a luxus piacot megcélozni.) Hasonlóképp, legyen a vevőnek a termékünk megvétele minél kisebb kiadás a jövedelméhez képest. 
  
• Legyenek válságállók a bevételek (például egészségügy). Ha egy gazdasági válság van, akkor is megmaradjanak a bevételeink.
  
• Legyen versenyelőnye a vállalatnak. Ez különös figyelmet érdemel most mivel ma könnyebben le lehet másolni az egyszerűbb szoftvereket AI-al mint korábban. Ha viszont fel tudunk versenyelőnyöket mutatni, akkor nem fognak olyan könnyen elpártolni tőlünk a vevők, még ha vannak/lesznek is versenytársak. (Pl ezek a versenyelőnyök vannak: network effects, adatvagyon, vagy switching costs; chatGPT-t érdemes megkérdezni a teljes listáért.).
  
• Ne legyenek rövidtávú, középtávú vagy hosszú távú trendek amik ellenünk fognak beszélni. Erre egy példa az AI-al való szoftverírás megjelenése, amely negatívan hat az eddig nagy költséggel létrehozott szoftvercégekre.
  
• Érdemes saját magunknak is kipróbálnia cég termékét hogy valóban jó-e és ha tudunk, vevőkkel beszélni.
  
• Ugyanígy a kódot is érdemes átnézetni hozzáértővel, valamint azt is leellenőrizni hogy valósak-e a cég pénzügyi számai amelyeket állítanak.
  
• Valamint azt is meg kell vizsgálni, hogy mennyire függ a cég a mostani tulajtól (és főbb munkatársaktól). Pl ha ő van jó kapcsolatban minden vevővel, és mi elveszítjük ezeket a jó kapcsolatokat miután a minek lesz a biznisz, az probléma. Nem árt, ha dokumentálva vannak a folyamatok.
  
• Természetesen nem vehetünk olyan céget sem, ami olyan területen van, amihez valami nagyon speciális tudás kell ami nekünk nincsen. Például űrtechnológia.
  
• Sok vevője legyen a cégnek, hogy ne legyen az hogy mondjuk a cashflow 70%-a egy vevőtől jön, mert akkor ha elveszítjük azt a vevőt, minden odaveszik.

További rizikócsökkentő megfontolások

Mivel a vételár kb ötöde bejön nyereségként évente (mivel a profit ötszöröse szokott lenni általában kb a vételár), az már egy tuti hozam (ha nem vesztünk jelentősen vevőket) és puffer rosszabb időkre. Ebből lehet marketingre, termékfejlesztésre ill fizetésre költeni. Érdemes a befolyó cashflowból félrerakni egy bizonyos részt időközben is, ha esetleg később rosszabb idők jönnének. Továbbá mindenképp érdemes lenne a növekedésre és tartalék félretevésére is gondolni eleve már amikor tőkét gyűjtünk be, és kicsit többet bevonni mint a vételár. Továbbá az eladóval megegyezni és leszerződni hogy betanítson minket pár héten keresztül azután miután mienk lett a kód, cserébe fizetést adnánk neki. Továbbá meg kéne célozni az eladói finanszírozást hogy ne az egész vételárat kelljen előre kifizetni, valamint azt is hogy a volt tulaj 10-15% tulajdonrészt megtartson. Ez a két dolog azért csökkenti a rizikót mert azt mutatja hogy a tulaj bízik a cég jövőbeli teljesítményében (hiszen attól függ részben hogy mennyi pénzt kap majd), és emellett picivel nagyobb céget is tudunk így megvenni, mintha az egész vételárat ki kéne fizetni azonnal. Továbbá nem szabad minden pénzét az embernek egy befektetésbe rakni.

Továbbá nyilván kell hogy érdekeljen minket a terület, amivel a cég foglalkozik, mivel sokat fogunk dolgozni vele (hacsak nem az a célunk, hogy felvegyünk egy vezetőt a cég élére). És mivel növekedni szeretnénk, kell hogy legyen a munkaerőpiacon megfelelő (hozzáértés, tapasztalat) alkalmazotti bázis, ha a emberi erőforrás is szükséges a növekedéshez.

Összefoglalás

Nem fog az itt leírt minden egyes pontnak megfelelni egy megvenni kívánt cég se. A tökéletes befektetés nem létezik. De a jó hír az, hogy elég jó risk-reward profillal rendelkező cégeket viszont lehet találni, ami akkor teljesül, ha a kinézett vállalat többnyire megfelel ezeknek a fent tárgyalt pontoknak. A történet végén az számít, hogy mekkora a meggyőződésünk a cég jövőjében, és ezt főként az ebben a bejegyzésben átvett kritériumok vizsgálatával kell, és lehet, megítélni, a befektetés előtt.

Ez nem befektetési tanács. A bejegyzés csak a véleményemet tükrözi. A jogi nyilatkozatom itt érhető el.

Tudod hogyan gazdagodott meg Warren Buffett ennyire? Ha nem ismernéd őt, ő minden idők legsikeresebb befektetője és a világ egyik leggazdagabb embere. Elárulom, nem csupán az a titka, hogy jól fektetett be. Hanem az is, hogy mások pénzét fektette be jól, így sokkal nagyobb tőkén tudta azokat a hozamokat elérni amiket elért, és ezáltal több pénzt megtartani. Hiszen 100 Forinton 20% hozam az 20 Forint, míg 1000 Forinton ugyan ekkor hozam, tehát 20%-os, az 200 Forint.

Igazán sok pénzt a legtöbbünk csak úgy kereshet, ha mások pénzét fekteti be.

Kivétel ez alól az, ha valaki eleve nagy tőkével indul, vagy felépít egy sikeres, nagy céget kis tőkéből, vagy nagyon nagy hozamokat ér el hosszabb ideig. De hogy kell elképzelni azt, hogy mások pénzét fektetjük be?

Nézzünk meg néhány konkrét példát erre, ami a legtöbb ember számára is elérhető (még ha nincs is nagy kezdőtőkéje):

• A legelterjedtebb példa a lakáshitel. A saját pénzünkből keveset kell nekünk csak beletennünk (önerő), és meg tudunk venni egy jóval ezt az összeget meghaladó értékű ingatlant a bank pénzét felhasználva. Pénzt pedig úgy keresünk ezzel, hogy a bérlő kifizeti a törlesztőrészletet, és miután lejár a hitel, ott van egy nagyon értékes ingatlan a 100%-os tulajdonunkban. De talán a bérleti díjból is marad valamicske, és időközben az ingatlan értéke is felmehetett.
• Felépíthetünk egy nagy, profitábilis céget kockázati tőkéből, és mivel nem az egész tulajdonhányadot adtuk oda a befektetőnek cserébe a pénzéért, a végén ha eladjuk a céget, akkor mi is kapunk az eladási árból (a tulajdonhányadunk arányában), illetve a cég tevékenységéből befolyó profit ugyanekkora hányada is a mienk.
• Megvehetünk egy nagy céget hitelből és más emberek pénzéből (ha meg tudtuk őket győzni, hogy fektessenek be az üzletbe), majd jól megnöveljük a cég nyereségét, ezáltal amikor eladjuk a céget, már sokkal többet fog érni mint amennyiért megvettük, és ezáltal kereshettünk sokat rajta (még akkor is ha a befektetőinknek ez esetben is tulajdonrészt kellett adnunk).
• Ez nem a legtöbbünkre vonatkozik, de a tőzsdén jegyzett cégek is vonhatnak be tőkét úgy, hogy új részvényeket bocsájtanak ki és adnak el (vagy hitelt vesznek fel), majd ebből vesznek meg egy másik céget ugyan olyan logika mellett mint amit az előbb taglaltam, vagy a tőkét arra is használhatják, hogy organikusan növekedjenek (például több készletet vesznek belőle, amit később eladnak).
• Végül: a volt tulajdonosa annak a cégnek amit megvettünk a vételár jelentős részét csak több év alatt kapja meg, részletekben, melyeket mindig a cég által elért profitból fizetünk meg. Ezt hívják eladói finanszírozásnak.

Rátérve Buffett úrra, ő még egy másik, ezeknél is zseniálisabb módon használta mások pénzét a meggazdagodáshoz. Azt csinálta, hogy biztosító cégeket vett meg, amelyeknek az a kimagasló előnye, hogy a biztosítottak előre befizetnek nagy összegeket, melyeket a biztosítónak csak később kell kifizetnie a károsultaknak, és addig ezt a pénzt a társaság befektetheti. Buffett úr is ezt használta ki. Ez a módszer négy okból is jobb mint az előbbi példák. Az egyik az, hogy egy-egy biztosító ha nagy méretű, akkor hatalmas a vagyon ami felett rendelkezhet, és ezért a rajta elért, abszolút értelemben számított hozam is nagyon jelentős volt. A második ok az, hogy Buffett eleve nagyon olcsón vette meg a biztosítókat. A harmadik ok az, hogy a biztosítók vagyonát úgy használhatta Buffett úr, hogy nem kellett kamatot fizetnie utána, ellentétben egy hitellel. Végül, a negyedik ok, és ez a személyes kedvencem, hogy olykor eleve mások pénzét használta fel a biztosítótársaságok megvételéhez is! 🙂

A tanulság az, hogy még ha nincs is nagy indulótőkénk, akkor is van lehetőség arra, hogy szépen keressünk, ha egy kicsit kreatívak vagyunk. Warren Buffett is ezt tette, és mások pénzét fektette be (és ez is a meggazdagodásának egyik fő titka). Ez nagyon inspiráló tud lenni.