ÉRTÉCASH

Ahhoz, hogy kiemelkedően sikeres legyél az ingatlanpiacon, nemcsak az ingatlanpiacot, hanem a tőkepiacokat is értened kell. Ezt a tőkepiaci aspektust érintettem is részben a legutóbbi posztomban, de sosem fogalmaztam meg olyan világosan és fókuszáltam rá annyira, mint ahogy Gery Chesson teszi azt a Creating Trinity című könyvében. (Amúgy ez egy remek olvasmány, ha általánosságban is érdekel az ingatlanbefektetés témája.)

Szóval most írok róla és egy példát is kifejtek részletesen.

Kezdjük az ingatlanpiaccal. Ő az, amivel általában többen tisztában vannak: olyan dolgokra gondolj mint mennyi az albérlet négyzetméterára egy adott környéken, mennyibe kerülnek hasonló ingatlanok, milyenek a bérleti feltételek, milyen a környék, a szolgáltatások, a lakosság növekedése, stb.

A tőkepiac viszont már kevésbé ismert terep sok befektető számára. Ez arról szól, hogy mennyi pénz áramlik az adott ingatlanpiaci szegmensbe – amit olyan tényezők befolyásolnak, mint a kamatlábak, vagy hogy milyen más, esetleg vonzóbb befektetési lehetőségek állnak éppen rendelkezésre.

És hogy miért fontos ez? Csak a két piac kölcsönhatása ad teljes képet arról, hogyan alakul a kereslet és kínálat – és végső soron az árak és a bérleti díjak is. Ha megérted a tőkepiac működését is, jobb döntéseket tudsz hozni.

Például: ha épp magasak a kamatok, akkor kevesebb tőke áramlik az adott ingatlanpiaci szegmensbe – mind a fejlesztők (kínálat), mind a vásárlók (kereslet) oldaláról. Miért? Mert nehezebb és drágább hitelből finanszírozni a projekteket, márpedig ezen mindkét szereplő előszeretettel használ idegen tőkét az ingatlanügyleteihez. Az ingatlanfejlesztőknek ráadásul az anyagköltségei is megdrágulnak, mert az egész gazdaság nagy része hitelből működik, amelyhez így a beszállítók is csak magasabb kamaton jutnak hozzá, így növelniük kell az építőanyagárakat.

Mi történik ilyenkor? A csökkenő kínálat és a magas alapanyagárak miatt az ingatlanárak emelkednek, viszont szerintem a gyengülő kereslet ellentétes hatása nem fogja tudni őket teljes mértékben a korábbi szintjükre visszanyomni. Tehát az ingatlanárak magas szinten maradnak (de csak annyira, hogy a fejlesztők még legalább egy minimális hasznot realizálni tudjanak). Ők ugyanis nem tudnak, és nem fognak, ingatlanokat fejleszteni, ha többe kerül az nekik, mint amennyiért el tudják adni. Az eredmény az lesz, hogy sokan kiárazódnak a piacról és nem fogják tudni megengedni maguknak hogy ingatlant vegyenek. A piac nem fog könnyen egyensúlyt találni – és ebből a dinamikából akár profitálhatsz is.

Persze a valóságban nem csak a kamatláb számít – a tőkepiacon sok más tényező is szerepet játszik, és az ingatlanpiacot sem szabad figyelmen kívül hagyni. Minél több szempontot veszel figyelembe, annál jobb döntéseket tudsz hozni.

Ez egy kicsit más megközelítése volt az ingatlanárakat befolyásoló tényezőknek, és mint a példa mutatta, a tőkepiacok is fontos szerepet játszanak. De a lényeg ugyan az marad. Szerintem mindig izgalmas egy ilyen elemzést elvégezni, és remélem, hogy ha ezt te is megteszed, neked is segít jobb döntéseket hozni az ingatlanpiaci tevékenységeid során.

Ahogy a jéghokis mondás tartja, „Ne oda korcsolyázz, ahol a korong van, hanem oda, ahová tart.”

Ez NEM befektetési tanács. Lásd a jogi nyilatkozatomat itt:
https://www.ertecash.hu/jogi-nyilatkozat/

—

ENGLISH Version starts here:

A different approach to projecting what will happen to real estate prices

To be exceptionally successful in real estate, you need to understand both the property market and capital markets. I briefly touched on this capital markets angle in my last post, but I’ve never expressed it as clearly, or focused on it as sharply, as Gery Chesson does in his book Creating Trinity. (By the way, it’s a great read if you’re interested in real estate investing in general, too.)

So this time, I’m writing about it — and even diving into a detailed example.

Let’s briefly start with the property market. That’s the part most people are familiar with: things like rental prices per square meter in a given neighborhood, purchase prices of similar properties, lease terms, location, amenities, population growth, and so on.

Capital markets, however, are a bit less explored territory for many investors. This is about how much money is flowing into your segment of the real estate market — which is influenced by things like interest rates or the availability of other, potentially more attractive investment alternatives.

Why does this matter? Because only the interplay between these two markets gives you the full picture of how supply and demand — and therefore prices and rents — will evolve. If you understand capital markets as well, you’ll make better investment decisions.

Here’s an example: If interest rates are currently high, less capital will flow into your market segment — from both developers (supply side) and buyers (demand side). Why? Because it’s harder and more expensive to finance projects with debt, and both sides rely heavily on leverage in real estate deals. On top of that, developers will also face higher material costs, since most of the broader economy also runs on debt — meaning suppliers borrow at higher interest rates too, which raises construction material prices.

So what happens? Due to shrinking supply and rising costs, property prices go up. But in my view, the dampening effect of reduced demand won’t be enough to pull prices all the way back down to previous levels. So prices will likely stay high — but only to the point where developers can still realize at least minimal profits. After all, they won’t build if it costs more than what they can sell for. The result? Many people get priced out of the market. The market will struggle to find a new equilibrium — and if you understand this dynamic, you may be able to profit from it.

Of course, in real life, it’s not just interest rates — many other capital market factors come into play, and we also can’t ignore the fundamentals of the property market itself. The more angles you consider, the better decisions you’ll be able to make.

This approach to exploring the drivers behind real estate prices is a bit different from what I discussed in my previous entry — and as the example shows, the point is that capital markets play a key role. But the core message remains the same. I always find this kind of analysis exciting, and I hope that if you take the time to do it yourself, it will help you make smarter real estate decisions too.

As the famous hockey saying goes: “Don’t skate to where the puck is — skate to where it’s going.”

This is NOT investment advice. Do your own Due Diligence. Please read my legal statement here: (you will need to scroll down to where the English version starts)
https://www.ertecash.hu/jogi-nyilatkozat/

Elgondolkodtam azon a minap hogy mi befolyásolja az ingatlanárakat. Mert ha a befolyásoló tényezők jövőbeni viselkedését meg tudjuk kellően saccolni, akkor egy jobb képet kaphatunk az ingatlanárak várható alakulásáról. Ezek a fő tényezők jutnak eszembe a teljesség igénye nélkül:

1. Mekkora az alapkamat idehaza és a nagyobb gazdaságokban és hogyan fog alakulni a jövőben – ha magas, akkor drága a hitel, és lefelé mozdulnak el az árak
2. Mennyi pénz van a piacon (A vállalkozások szép nyereségéket termeltek ki mostanában? A tőzsdén lehetett sokat nyerni mostanában? A fizetések emelkednek?). Sok pénz a piacon = nagyobb kereslet ingatlanok iránt = magasabb árak.
3. Mekkora az alternatív befektetési lehetőségek hozama (ha nagy, akkor kevesebb pénz áramlik ingatlanokba, ezáltal pedig csökkennek az árak).
4. Rövid távon: milyen hangulat uralkodik a piacon (pszichológiai aspektus, pl félelem vagy eufória…).
5. Hosszabb távon főleg az infláció mértékével növekednek az ingatlanárak, és lokáció felfejlődése is hozzátehet még ehhez.
6. A politikai intézkedések (pl támogatások, adópolitika…), a politikai helyzet és a kiszámíthatóság mind befolyásolhatják az árakat.
7. Az itthoni és a nagy gazdaságokban uralkodó gazdasági helyzet
8. Egy felújítás, egy újrapozícionálás és kihasználtság növelése is élénkítően hathat a piacra
9. A technológia fejlődése – pl vannak megújuló energiaforrásai és az ESG feltételeknek megfelelő az ingatlan?
10. Bérleti díjak emelkedése emeli az árakat
11. Üzemeltetési költségek megugrása negatívan hat az árakra, gondoljunk a COVID alatti energiaárak hatására
12. A munkanélküliség alakulása
13. A lokáció népességszámának változása
14. A lokációba esetlegesen betelepülő jelentősebb cégek
15. Van másik hasonló ingatlan a piacon? (verseny az ingatlanok között)

Röviden: a kereslet-kínálat az ingatlan iránt.

Te mit gondolsz, merre fognak menni Magyarországon az ingatlanárak? Lépj be a Facebook csoportomba és mondd el a véleményed! Várom!
Facebook csoportom linkje: https://www.facebook.com/groups/ertecash

Ez nem befektetési tanács, csak az én véleményemet tükrözi!

Ha egy privát kézben lévő cégbe szeretnénk befektetni (vagy az egészet megvenni), szinte biztosak lehetünk benne, hogy nem lesz tökéletes a befektetés / a cég. A tökéletes befektetés ugyanis egyszerűen nem igazán létezik. Ráadásul előre nem lehet teljes bizonyossággal kijelenteni, hogy az a konkrét befektetés sikeres lesz-e. Azonban minden befektetés minőségét és potenciálját be lehet elég jól lőni bizonyos kritériumok alapján előre is. Arról fogok ebben a bejegyzésben írni, hogy milyen kritériumoknak kell teljesülniük ahhoz, hogy egy olyan befektetést találjunk, mely nagy valószínűséggel jó lesz.

De hogyan kell ebben a kontextusban definiálni azt, hogy „nagy valószínűséggel jó lesz” a befektetés?

Egy apró megjegyzés mielőtt továbbhaladunk: ez a poszt kicsit az SaaS, azaz a felhőalapú szoftvercégek megvételét vizsgálja, de a poszt tartalmának 90%-a érvényes minden más üzletágban tevékeny cégre is.

Egy-egy befektetés minőségének a mérése: Hozam vs Rizikó

Minden befektetést a „rizikó vs. hozam” profilja alapján ítélünk meg és hasonlítunk egymással össze. A hozam miatt azért, mert az mutatja meg a befektetés lényegét, azaz hogy mennyit keresünk az ügyleten; a rizikó miatt pedig azért, mert a hozam nem biztos a befektetés időpontjában, és érdemes tudnunk hogy mibe vágunk bele, mennyit veszíthetünk a legrosszabb esetben és azt is meg kell fontolni, hogy az adott rizikó mellett megfelel-e nekünk a hozampotenciál, tehát kárpótolva vagyunk e az adott rizikó méretéért. A „nagy valószínűséggel jó lesz” tehát azt jelenti – és ez egyben az ideális befektetés megtestesítője – hogy a befektetés időpontjában a megjósolt hozam nagy, míg míg ennek a hozamnak a beteljesülésének az esélye is nagy (azaz kicsi a rizikó). A hozamot és a rizikót pénzben ill. százalékban fejezzük ki.

Tehát a hozamról és a rizikóról szól minden befektetés.

Például ennek a koncepciónak egy gyakran használt megközelítése az, ha azt mondjuk, hogy „konzervatív feltételezések mellett valószínűsíthető hogy 30%-ot kereshetünk ezen a befektetésen (hozam) egy év alatt, és a legrosszabb esetben 10% veszíthetünk a tőkénkből (rizikó)”.

A hozam és a rizikó számítása

A vételárat és a tranzakció egyéb költségeit összedobják a befektetők, ez lesz a befektetett tőke. Ennek a nagyságához viszonyítva kell megvizsgálni, hogy mennyi pénzhez jutnak (vagy mennyit veszítenek) a befektetők a befektetés tartásának időtartama alatt (vagy évente a befektetés tartása alatt, de itt most nem az évi hozamot számoljuk ki, hanem az egészet). A százalékos hozamot tehát így számoljuk ki: ((befektetőknek befolyó pénz a befektetés időtartama alatt / befektetett tőke) – 1)×100). Ha pl 100 Forintot fektetünk be, és 200 Forint folyik be a befektetésből a tartása alatt, akkor ((200/100)-1)×100)=100%” a hozam. Ha a befolyó pénz kevesebb, mint a befektetett pénz, akkor veszteséget, vagy másnéven negatív hozamot érünk el, amely a rizikó.

Miből áll össze a hozam, azaz a „befolyó pénz”?

Pénz pedig egyrészt az osztalékból folyik be a befektetőknek, másrészt a cég majdani eladásából. Ezen két pénzforrásnak a nagysága a cég cashflowjától függ (ami olyasmi mint a nyereség), mert osztalékot is a cég cashflowjából lehet kivenni, és a cég eladási árát is a cég cashflowja alapján állapítják meg.

Minden út a cashflowhoz vezet

Összességében tehát következik, hogy a befektetés valószínűsíthető sikerességét a rizikó-vs-hozam-profil alapján ítéljük meg, amely a befektetés tárgyából valószínűleg befolyó cashflow nagyságától függ.

Mit kell vizsgálni a befektetés előtt?

Ezért ha azt szeretnénk megtudni, hogy milyen lesz a befektetésünk kimenetele valószínűleg, akkor a cashflowra ható erőket kell vizsgálnunk (és ezen erők alkotják a bevezetésben említett „kritériumokat”). A befektetés előtt a cél az, hogy ezen kritériumok vizsgálata alapján a legjobb – és részünkről is elfogadható – rizikó vs hozam profillal rendelkező céget válasszuk ki („a legnagyobb hozampotenciállal rendelkezőt, melynek a rizikói is kicsik”); és a befektetés után pedig az, hogy ezen cashflowra ható tényezők manipulálásával maximalizáljuk a cég értékét és az osztalékokat, amit úgy tehetünk meg, ha a cashflowt maximalizáljuk, mindezt tesszük amellett, hogy nem megyünk bele ezen intézkedések által túl nagy új rizikókba.

A legfontosabb kritériumai egy jó befektetésnek

• Ha kisebb cashflow-szorzón tudjuk megvenni a céget mint amennyi a fair szorzó lenne, azaz amennyiért valószínű el tudnánk adni a vállalkozást, az eleve már biztonságot nyújt, például mert így több negatív hatás érheti a cashflownkat ahhoz, hogy még így is ugyan annyiért el tudjuk adni a céget, mint amennyiért vettük. Minél olcsóbban vásárolunk, annál nagyobb a biztonság. „Price is my due diligence”. – Warren Buffett („A vételár elvégzi nekem az elővigyázatossági cégátvilágítást”). De a hozampotenciál is nyilvánvalóan annál nagyobb.
  
• Szintén csökkenti a rizikót és emeli a potenciális hozamot ha minél nagyobb jövőbeni cashflowt prognosztizálhatunk reális feltételezések mellett. Ha azt gondoljuk, hogy meg lehet az adott befektetés esetében 10-szerezni a cashflowt az nyilván jobb mint ha valószínű hogy csak megkétszerezni fogjuk tudni. Mint taglaltam, nagyobb cashflow = magasabb kiszállóár és magasabb osztalék, azaz magasabb hozam a befektetett tőkén; és neadjisten „több tér lefelé” ha valami rosszul sül el. És minél nagyobb a növekedési lehetőség és minél egyszerűbb azt kivitelezni (sok „low-hanging fruit”), annál valószínűbb hogy sikeresek leszünk. Kell egy konkrét terv is, hogy hogy érhetjük el a kitűzött cél-cashflowt; és amiben mindent meg kell tudni indokolni. Például egy marketingterv és pénzügyi terv, új termékek vagy funkcionalitások bevezethetősége, más mienkhez passzoló cégek megvásárlása, földrajzilag terjeszkedni, áremelés, stb, láss még további 105 módot erre ebben a könyvben: „Winning Moves: 105 Proven Ways to Create Value in Private Equity-Backed Companies”.
  
• A tény, hogy profitábilis, cashflow pozitív céget veszünk, eleve csökkenti a rizikót. Ebben az esetben ugyanis egy olyan termékkel rendelkező vállalatot veszünk, ami már bizonyított a piacon és kell a vásárlóknak (hiszen fizetnek érte, ráadásul többet, mint a cég költségei), tehát adott egy product-market fit, és nagyobb pénzügyi ellenállóság esetleges rosszabb időkben („jobb, ha egy magasabb profitból tűnik el valamennyi, mintha egy alacsonyabból”).
  
• A vásárlóink egy „starving crowd„-ot alkossanak, ami annyit jelent, hogy egy „éhező tömeget”. Nagyon nagy szükségük legyen a termékre. Másnéven „mission criticalnak” szokták az ilyen terméket nevezni, ami annyit tesz mint hogy sok függ tőle a vásárló számára. Fontos neki a termék a céljai eléréséhez, vagy sok pénzt spórol vagy keres vele stb. Így nagy tartós a kereslet és nehezebb időkben se hagyják abba a vevők a vásárlást, azaz nem csökken annyira a cashflow.
  
• A piacunk gyorsan növekedjen. „A rising tide lifts all boats” („A dagály minden hajót feljebb emel”). Vagyis az adott piacon ha gyorsan emelkednek az eladások, minden benne lévő vállalat részesül (potenciálisan) a növekedésből, beleértve a mienket is, tehát több cashflowt fog termelni ezáltal növelve a hozampotenciált és csökkentve a rizikót.
  
• Egy szűk piacon legyünk. Ha nagyon jól körbehatárolható a piac, akkor lehet jól megszólítani a potenciális kundschaftokat, és megérteni őket, és egy kifejezetten nekik hasznos terméket kínálni. Ezért többet fognak fizetni érte, ami nagyobb cashflowt jelent, és később lehet más vevőkre tehát piacokra terjeszkedni a befolyó cashflowból.
  
• A szűk piac nem ugyan az mint a kis piac. Legyen nagy a piac mérete, hogy legyen hova növekednie a cashflownak. Előre érdemes kitűzni hogy körülbelül mekkora céget akarunk építeni, a cashflown mérve. Legyen elég nagy a piac ezen céljaink eléréséhez. Ugyanakkor ne legyen túl nagy a piac, azaz ne akarjunk mély-zsebű és sok kockázati tőkével finanszírozott nagyobb cégekkel versenyezni.
  
• Legyenek könnyen megtalálhatóak a potenciális vevők. Például, ha mind egybetömörülnek egy Facebook csoportba (pl „Magyar Vadkacsákra Vadászók Klubja” ha vadkacsahívó sípot árulunk idehaza), akkor ott könnyen elérhetjük őket. Könnyebb elérés = kevesebb marketingköltség és növekedési potenciál, melyek szerencsések a cashflowra nézve.
  
• Legyenek tehetősek a potenciális vevők. Ha sok pénzük van, nem jelent nekik akkora terhet a termékünk megvétele, nem mondják le annyira ha válság van stb. (Esetleg a luxus piacot megcélozni.) Hasonlóképp, legyen a vevőnek a termékünk megvétele minél kisebb kiadás a jövedelméhez képest. 
  
• Legyenek válságállók a bevételek (például egészségügy). Ha egy gazdasági válság van, akkor is megmaradjanak a bevételeink.
  
• Legyen versenyelőnye a vállalatnak. Ez különös figyelmet érdemel most mivel ma könnyebben le lehet másolni az egyszerűbb szoftvereket AI-al mint korábban. Ha viszont fel tudunk versenyelőnyöket mutatni, akkor nem fognak olyan könnyen elpártolni tőlünk a vevők, még ha vannak/lesznek is versenytársak. (Pl ezek a versenyelőnyök vannak: network effects, adatvagyon, vagy switching costs; chatGPT-t érdemes megkérdezni a teljes listáért.).
  
• Ne legyenek rövidtávú, középtávú vagy hosszú távú trendek amik ellenünk fognak beszélni. Erre egy példa az AI-al való szoftverírás megjelenése, amely negatívan hat az eddig nagy költséggel létrehozott szoftvercégekre.
  
• Érdemes saját magunknak is kipróbálnia cég termékét hogy valóban jó-e és ha tudunk, vevőkkel beszélni.
  
• Ugyanígy a kódot is érdemes átnézetni hozzáértővel, valamint azt is leellenőrizni hogy valósak-e a cég pénzügyi számai amelyeket állítanak.
  
• Valamint azt is meg kell vizsgálni, hogy mennyire függ a cég a mostani tulajtól (és főbb munkatársaktól). Pl ha ő van jó kapcsolatban minden vevővel, és mi elveszítjük ezeket a jó kapcsolatokat miután a minek lesz a biznisz, az probléma. Nem árt, ha dokumentálva vannak a folyamatok.
  
• Természetesen nem vehetünk olyan céget sem, ami olyan területen van, amihez valami nagyon speciális tudás kell ami nekünk nincsen. Például űrtechnológia.
  
• Sok vevője legyen a cégnek, hogy ne legyen az hogy mondjuk a cashflow 70%-a egy vevőtől jön, mert akkor ha elveszítjük azt a vevőt, minden odaveszik.

További rizikócsökkentő megfontolások

Mivel a vételár kb ötöde bejön nyereségként évente (mivel a profit ötszöröse szokott lenni általában kb a vételár), az már egy tuti hozam (ha nem vesztünk jelentősen vevőket) és puffer rosszabb időkre. Ebből lehet marketingre, termékfejlesztésre ill fizetésre költeni. Érdemes a befolyó cashflowból félrerakni egy bizonyos részt időközben is, ha esetleg később rosszabb idők jönnének. Továbbá mindenképp érdemes lenne a növekedésre és tartalék félretevésére is gondolni eleve már amikor tőkét gyűjtünk be, és kicsit többet bevonni mint a vételár. Továbbá az eladóval megegyezni és leszerződni hogy betanítson minket pár héten keresztül azután miután mienk lett a kód, cserébe fizetést adnánk neki. Továbbá meg kéne célozni az eladói finanszírozást hogy ne az egész vételárat kelljen előre kifizetni, valamint azt is hogy a volt tulaj 10-15% tulajdonrészt megtartson. Ez a két dolog azért csökkenti a rizikót mert azt mutatja hogy a tulaj bízik a cég jövőbeli teljesítményében (hiszen attól függ részben hogy mennyi pénzt kap majd), és emellett picivel nagyobb céget is tudunk így megvenni, mintha az egész vételárat ki kéne fizetni azonnal. Továbbá nem szabad minden pénzét az embernek egy befektetésbe rakni.

Továbbá nyilván kell hogy érdekeljen minket a terület, amivel a cég foglalkozik, mivel sokat fogunk dolgozni vele (hacsak nem az a célunk, hogy felvegyünk egy vezetőt a cég élére). És mivel növekedni szeretnénk, kell hogy legyen a munkaerőpiacon megfelelő (hozzáértés, tapasztalat) alkalmazotti bázis, ha a emberi erőforrás is szükséges a növekedéshez.

Összefoglalás

Nem fog az itt leírt minden egyes pontnak megfelelni egy megvenni kívánt cég se. A tökéletes befektetés nem létezik. De a jó hír az, hogy elég jó risk-reward profillal rendelkező cégeket viszont lehet találni, ami akkor teljesül, ha a kinézett vállalat többnyire megfelel ezeknek a fent tárgyalt pontoknak. A történet végén az számít, hogy mekkora a meggyőződésünk a cég jövőjében, és ezt főként az ebben a bejegyzésben átvett kritériumok vizsgálatával kell, és lehet, megítélni, a befektetés előtt.

Ez nem befektetési tanács. A bejegyzés csak a véleményemet tükrözi. A jogi nyilatkozatom itt érhető el.

Tudod hogyan gazdagodott meg Warren Buffett ennyire? Ha nem ismernéd őt, ő minden idők legsikeresebb befektetője és a világ egyik leggazdagabb embere. Elárulom, nem csupán az a titka, hogy jól fektetett be. Hanem az is, hogy mások pénzét fektette be jól, így sokkal nagyobb tőkén tudta azokat a hozamokat elérni amiket elért, és ezáltal több pénzt megtartani. Hiszen 100 Forinton 20% hozam az 20 Forint, míg 1000 Forinton ugyan ekkor hozam, tehát 20%-os, az 200 Forint.

Igazán sok pénzt a legtöbbünk csak úgy kereshet, ha mások pénzét fekteti be.

Kivétel ez alól az, ha valaki eleve nagy tőkével indul, vagy felépít egy sikeres, nagy céget kis tőkéből, vagy nagyon nagy hozamokat ér el hosszabb ideig. De hogy kell elképzelni azt, hogy mások pénzét fektetjük be?

Nézzünk meg néhány konkrét példát erre, ami a legtöbb ember számára is elérhető (még ha nincs is nagy kezdőtőkéje):

• A legelterjedtebb példa a lakáshitel. A saját pénzünkből keveset kell nekünk csak beletennünk (önerő), és meg tudunk venni egy jóval ezt az összeget meghaladó értékű ingatlant a bank pénzét felhasználva. Pénzt pedig úgy keresünk ezzel, hogy a bérlő kifizeti a törlesztőrészletet, és miután lejár a hitel, ott van egy nagyon értékes ingatlan a 100%-os tulajdonunkban. De talán a bérleti díjból is marad valamicske, és időközben az ingatlan értéke is felmehetett.
• Felépíthetünk egy nagy, profitábilis céget kockázati tőkéből, és mivel nem az egész tulajdonhányadot adtuk oda a befektetőnek cserébe a pénzéért, a végén ha eladjuk a céget, akkor mi is kapunk az eladási árból (a tulajdonhányadunk arányában), illetve a cég tevékenységéből befolyó profit ugyanekkora hányada is a mienk.
• Megvehetünk egy nagy céget hitelből és más emberek pénzéből (ha meg tudtuk őket győzni, hogy fektessenek be az üzletbe), majd jól megnöveljük a cég nyereségét, ezáltal amikor eladjuk a céget, már sokkal többet fog érni mint amennyiért megvettük, és ezáltal kereshettünk sokat rajta (még akkor is ha a befektetőinknek ez esetben is tulajdonrészt kellett adnunk).
• Ez nem a legtöbbünkre vonatkozik, de a tőzsdén jegyzett cégek is vonhatnak be tőkét úgy, hogy új részvényeket bocsájtanak ki és adnak el (vagy hitelt vesznek fel), majd ebből vesznek meg egy másik céget ugyan olyan logika mellett mint amit az előbb taglaltam, vagy a tőkét arra is használhatják, hogy organikusan növekedjenek (például több készletet vesznek belőle, amit később eladnak).
• Végül: a volt tulajdonosa annak a cégnek amit megvettünk a vételár jelentős részét csak több év alatt kapja meg, részletekben, melyeket mindig a cég által elért profitból fizetünk meg. Ezt hívják eladói finanszírozásnak.

Rátérve Buffett úrra, ő még egy másik, ezeknél is zseniálisabb módon használta mások pénzét a meggazdagodáshoz. Azt csinálta, hogy biztosító cégeket vett meg, amelyeknek az a kimagasló előnye, hogy a biztosítottak előre befizetnek nagy összegeket, melyeket a biztosítónak csak később kell kifizetnie a károsultaknak, és addig ezt a pénzt a társaság befektetheti. Buffett úr is ezt használta ki. Ez a módszer négy okból is jobb mint az előbbi példák. Az egyik az, hogy egy-egy biztosító ha nagy méretű, akkor hatalmas a vagyon ami felett rendelkezhet, és ezért a rajta elért, abszolút értelemben számított hozam is nagyon jelentős volt. A második ok az, hogy Buffett eleve nagyon olcsón vette meg a biztosítókat. A harmadik ok az, hogy a biztosítók vagyonát úgy használhatta Buffett úr, hogy nem kellett kamatot fizetnie utána, ellentétben egy hitellel. Végül, a negyedik ok, és ez a személyes kedvencem, hogy olykor eleve mások pénzét használta fel a biztosítótársaságok megvételéhez is! 🙂

A tanulság az, hogy még ha nincs is nagy indulótőkénk, akkor is van lehetőség arra, hogy szépen keressünk, ha egy kicsit kreatívak vagyunk. Warren Buffett is ezt tette, és mások pénzét fektette be (és ez is a meggazdagodásának egyik fő titka). Ez nagyon inspiráló tud lenni.

Ma egy nagyon érdekes befektetésemről fogok írni, mely nagyon izgat engem személy szerint a potenciálisan nagy pénzügyi megtérülése mellett azért is, hogy milyen iparágban található. A ClearPoint Neuro (NASDAQ: CLPT) hardverével és szoftverével segíti az agyműtétek kivitelezését. Napjaink gyakori betegségeinek orvoslása – mint például az epilepsziának, a depressziónak vagy a Parkinson kórnak – sok esetben agyműtétet igényel illetve fog igényelni a jövőben, melynél a CLPT lehetővé teszi az MR-t („Magnetic Resonance”, gondolj az MRI-re) alkalmazó technológiájával, hogy a lézersugár, a gyógyszer, vagy a génterápia pontosan oda jusson el az agyba ahova kell (ami kulcsfontosságú ezeknél a műtéteknél), és ehhez ne legyen szükség nyitott agyműtétre, hanem egy minimálisan invazív beavatkozás is elég legyen (pl csak egy tűvel nyúlnak az agyba). A CLPT tehát ezen beavatkozó eszközöket navigálja valós idős képalkotással, és azt is elérhetővé tette, hogy a hagyományos módon történő agyműtéttel ellentétben, a beteg közben el lehet altatva.

A CLPT befektetésemre én úgy gondolok, hogy a jövőbe fektetek vele be. Azért is, mert még nem profitábilis a cég (habár az előrejelzések szerint egy-két negyedéven belül azok lesznek). De főleg azért, mert a nagy potenciál abban rejlik, hogy jelenleg rengeteg terápia van kifejlesztés alatt, melyek közül ha csak néhány is sikeres lesz 3-7 év múlva, mindnek a CLPT navigációs rendszerét kell majd használniuk a műtéteknél. Ez azért van, mert az amerikai FDA hatósághoz beadott pályázatuknál meg kellett adniuk a gyógyszerkutatóknak hogy milyen módon lesz a helyére eljuttatva a gyógyszer, ami jelenleg a CLPT rendszerét jelenti, és a hatóság előírja hogy az engedélyezés után ugyan az a módszer lehet csak alkalmazva mint amit lejelentettek. Amint engedélyezve lesz egy-két ilyen terápia, a műtétek száma fel fog robbanni. És a CLPT rendszer nem lesz megkerülhető a kivitelezésük folyamán. A CLPT megoldása gyakorlatilag az a mai génterápia kutatók számára (és jövőbeni kivitelezőinek), mint amikor az USA-beli aranyláznál az aranyásóknak ásókat és szitákat adtak el a kereskedők. Ez azt jelenti, hogy ez nem a tipikus, hanem egy kicsit más fajta biotech befektetés: mint az aranyásásnál, úgy itt sem egy-egy gyógyszerkutatás kimenetelén múlik, hogy sikeres lesz-e a cég, hanem egy-két kísérleti fázisú terápia sikeres engedélyezése is elég a bevételek a a nyereség drasztikus emelkedéséhez.

Ami még nagyon érdekes, hogy nemrég bejelentette a ClearPoint hogy a segítségükkel már nem csak az MRI szobában tudják az orvosok a navigációt (iil. az operációt) elvégezni, hanem a műtőkben is. Az MRI gépek nagyon drágák és ezért kis számban terjedtek el, de ezek után ez már nem lesz majd egy korlátozó tényező amikor a műtétek száma fel fog pörögni. Ez egy nagyon jelentős előrelépés.

A piac és a befektetési ötlet méretére egy példát hozott fel a CEO. A Huntington’s kór körülbelül 75.000 embert érint a földön. Ha feltalálnák a gyógyszert ellene, az gyorsan bekerülne az összes beteg agyába (mert ádáz kórról van szó, aminek a testben való terjedését minél előbb meg kellene állítani amikortól majd lehet). 10.000-20.000 Dollárt kap körülbelül a CLPT egy ilyen beavatkozásért. Számoljunk 15.000-rel. 75.000×15.000 = kb 1 milliárd Dollár bevétel, és a marzs 70% fölötti. És ez csak egy betegség…ami ráadásul kevés embert érint. Gondoljunk egy Alzheimerre vagy epilepsziára, amelyek sokkal gyakoribbak. Ezzel szemben a mostani piaci kapitalizációja a cégnek 350 millió Dollár körül van csak. Egy szó mint száz, hatalmas a potenciál. A kihívás az, hogy hány év míg ezek a terápiák elérhetővé válnak. Lehet hogy 3, de lehet hogy 10 is, vagy több. De rengeteg betegségre fejlesztenek ilyen megoldásokat, ezért a piac még így is hatalmas. Ráadásul a ClearPoint a klinikai szakasz mellett az az előtti kutatási szakaszra („Pre-Clinical”) is kiterjesztette már a szolgáltatását, mindez számokban azt jelenti, hogy a csak jelenleg is tesztelés alatt lévő gyógyszereknek köszönhetően, az ezeknek még a piacra kerülése előtti időszakában is, a pénzügyi lehetőség kb 400-500 millió Dollár. Ezzel könnyedén el tud lenni a cég amíg elkezdenek a sikeres kimenetelű kutatások megjelenni a piacon, 3-7 vagy 10 év múlva.

Összegzésként, a CLPT célja az elsődleges génterápia „bejuttató” cégnek lenni a piacon. Nem csak a pénzügyi megtérülés lehet hatalmas ebben a befektetésben, hanem az orvoslásnak eme a jövőt idéző területén történő fejlemények követése és megértése is érdekes elfoglaltság, és talán még egy kis jót is tesz a világban az ember részvényesként. Egyelőre happy vagyok, hogy a befektetőjük vagyok.

Ez nem befektetési tanács. A jogi nyilatkozatomat itt találod: Link.